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Autor Thema: Was tun bei Mietmängeln?  (Gelesen 5755 mal)

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Offline Ottokar

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Was tun bei Mietmängeln?
« am: 11. Juli 2016, 19:38:58 »
Das richtige Vorgehen bei Mietmängeln

Mietmängel
Mietmängel sind den Gebrauch der Mietsache einschränkende Mängel, also z.B. ein defekter Wasserhahn, Heizungsausfall oder Schimmel an der Wand.

Mängelanzeige (§ 536c BGB)
Mietmängel muss man dem Vermieter unverzüglich nachweislich mitteilen. Also üblicherweise schriftlich mit persönlicher Übergabe, oder Zustellung als Einwurfeinschreiben.
Vergisst man diese Mitteilung, oder verzögert sie aus Nachlässigkeit, haftet man für Folgeschäden, die durch den Mangel entstehen.

Mängelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 BGB)
In der Mängelanzeige sollte man dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Je nach Art des Mangels und Umfang der für die Beseitigung erforderlichen Maßnahmen kann das 1 Werktag (z.B. Heizungsausfall im Winter) oder mehrere Wochen sein. Dabei sollte man die Frist konkret benennen, also das Fristende lt. Kalender nennen.

Selbstvornahme und Aufwendungsersatz (§ 536a, § 539 Abs. 1 BGB)
Hat der Vermieter den Mangel innerhalb der gesetzten Frist nicht behoben, muss man beim Vermieter die Mängelbeseitigung anmahnen, dafür eine angemessene Nachfrist setzen sowie ankündigen, dass man nach Fristablauf den Mangel selbst behebt, oder damit einen Handwerker beauftragt, und vom Vermieter Ersatz der Aufwendungen verlangen wird. Auch diese Mahnung sollte nachweislich und schriftlich erfolgen.
Ist auch die Mahnung erfolglos geblieben, kann der Mieter nun den Mangel auf eigene Rechnung beheben bzw. beheben lassen und vom Vermieter die Erstattung der Kosten verlangen. Letzteres auch wieder nachweislich und schriftlich.
Ausnahme: ist der Mangel so bedeutend, dass er umgehend behoben werden muss, z.B. um weiteren drohenden Schaden abzuwenden (Dringlichkeit zur Gefahrenabwehr und/oder Erhaltung der Mieträume), kann der Mieter sofort die Mängelbeseitigung vornehmen oder Dritte damit beauftragen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Hinweis zur Ausnahme: Die meisten Vermieter haben haben einen Havarienotruf, den man in solchen dringenden Fällen stattdessen informieren sollte.

Aufrechnung des Aufwendungsersatzes mit der Miete (§ 556b Abs. 2 BGB)
Verweigert der Vermieter die Erstattung der Kosten der Selbstvornahme, kann man diese mit der Miete verrechnen. Voraussetzung ist, dass diese Aufrechnung dem Vermieter einen Monat vorher schriftlich angekündigt wird (will man die Aufrechnung am 01.09. vornehmen, muss man dies dem Vermieter spätestens am 31.07. mitteilen). Natürlich auch hier wieder nachweislich.
Achtung: Wenn der Mietvertrag eine Klausel beinhaltet, die das Aufrechnen nur gegen rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestattet, kann bzw. darf nicht aufgerechnet werden. Dann muss stattdessen das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden.

Zurückbehaltung statt Aufrechnung (§ 556b Abs. 2 BGB)
Anstatt der Aufrechnung kann man die Miete in Höhe des geforderten Aufwendungsersatzes auch zurückbehalten. Die Vorgehensweise ist zur Aufrechnung identisch, nur, dass statt der Aufrechnung die Zurückbehaltung angekündigt und nach Erstattung der Aufwendungen vom Vermieter die zurückbehaltene Miete nachgezahlt wird.
Das können auch Bezieher von ALG II, da dabei die tatsächlich an den Vermieter zu zahlenden Kosten für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II nicht gemindert werden.

Schadensersatz (§ 536a BGB)
Ist dem Mieter aufgrund des Mangels und trotz rechtzeitiger Mängelanzeige ein Schaden entstanden (z.B. Stromkosten für elektrische Heizung aufgrund Heizungsausfall), ist der Vermieter zum Ersatz dieses Schadens verpflichtet.

Kleinreparaturklausel
Häufig finden sich in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Kosten für kleine Instandhaltungen und Reparaturen vom Mieter zu tragen haben. Diese sind aber nur bei ganz bestimmten Voraussetzungen gültig. Z.B. dürfen die Kosten 75 Euro je Reparaturfall nicht übersteigen und sind insgesamt auf 150 bis 200 Euro pro Kalenderjahr bzw. 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete beschränkt. Kostet eine Reparatur mehr als 75 Euro, so muss sie der Vermieter komplett selbst tragen. Ebenso muss der Vermieter die Kosten, die über den Maximalbetrag im Kalenderjahr hinausgehen, selbst tragen.
Gibt es im Mietvertrag eine rechtskräftige Kleinreparaturklausel und hat der Mieter danach die Kosten für die Selbstvornahme der Mängelbeseitigung zu tragen, kann der Mieter keine Aufrechnung oder Zurückbehaltung geltend machen.

Mietminderung
Solange ein nicht unerheblicher Mangel der Mietsache vorliegt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, oder gänzlich einzubehalten.
Mietminderung ist ein sehr komplexes Thema, welches genaue Fachkenntnis erfordert. Vor einer Mietminderung sollte man immer einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren und sich so absichern. Deshalb werde ich hier nicht weiter auf diesen Punkt eingehen.

(Selbst)Vornahmeklauseln
Klauseln in Mietverträgen, in denen Mieter dazu verpflichtet werden, Reparaturen oder Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben, sind generell unzulässig (BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91).
Sollte der Mietvertrag eine solche Klausel beinhalten, muss trotzdem eine Mängelanzeige erfolgen und die Mängelbeseitigung gefordert werden, wozu auch erforderliche Wartungsarbeiten zählen.
« Letzte Änderung: 03. August 2017, 09:58:55 von Ottokar »
Meine Antworten basieren auf den zuvor genannten Fakten. Durch neue oder geänderte Fakten kann sich jedoch die Rechtslage ändern und bisherige Antworten dadurch ungültig werden.