Was tun bei Mietmängeln?

[Ottokar]

Das richtige Vorgehen bei Mietmängeln

Mietmängel
Mietmängel sind den Gebrauch der Mietsache einschränkende Mängel, also z.B. ein defekter Wasserhahn, Heizungsausfall oder Schimmel an der Wand.

Mängelanzeige (§ 536c BGB)
Mietmängel muss man dem Vermieter unverzüglich nachweislich mitteilen. Also üblicherweise schriftlich mit persönlicher Übergabe, oder Zustellung als Einwurfeinschreiben.
Vergisst man diese Mitteilung, oder verzögert sie aus Nachlässigkeit, haftet man für Folgeschäden, die durch den Mangel entstehen.

Mängelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 BGB)
In der Mängelanzeige sollte man dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Je nach Art des Mangels und Umfang der für die Beseitigung erforderlichen Maßnahmen kann das 1 Werktag (z.B. Heizungsausfall im Winter) oder mehrere Wochen sein. Dabei sollte man die Frist konkret benennen, also das Fristende lt. Kalender nennen.

Selbstvornahme und Aufwendungsersatz (§ 536a, § 539 Abs. 1 BGB)
Hat der Vermieter den Mangel innerhalb der gesetzten Frist nicht behoben, muss man beim Vermieter die Mängelbeseitigung anmahnen, dafür eine angemessene Nachfrist setzen sowie ankündigen, dass man nach Fristablauf den Mangel selbst behebt, oder damit einen Handwerker beauftragt, und vom Vermieter Ersatz der Aufwendungen verlangen wird. Auch diese Mahnung sollte nachweislich und schriftlich erfolgen.
Ist auch die Mahnung erfolglos geblieben, kann der Mieter nun den Mangel auf eigene Rechnung beheben bzw. beheben lassen und vom Vermieter die Erstattung der Kosten verlangen. Letzteres auch wieder nachweislich und schriftlich.
Ausnahme: ist der Mangel so bedeutend, dass er umgehend behoben werden muss, z.B. um weiteren drohenden Schaden abzuwenden (Dringlichkeit zur Gefahrenabwehr und/oder Erhaltung der Mieträume), kann der Mieter sofort die Mängelbeseitigung vornehmen oder Dritte damit beauftragen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Hinweis zur Ausnahme: Die meisten Vermieter haben haben einen Havarienotruf, den man in solchen dringenden Fällen stattdessen informieren sollte.

Aufrechnung des Aufwendungsersatzes mit der Miete (§ 556b Abs. 2 BGB)
Verweigert der Vermieter die Erstattung der Kosten der Selbstvornahme, kann man diese mit der Miete verrechnen. Voraussetzung ist, dass diese Aufrechnung dem Vermieter einen Monat vorher schriftlich angekündigt wird (will man die Aufrechnung am 01.09. vornehmen, muss man dies dem Vermieter spätestens am 31.07. mitteilen). Natürlich auch hier wieder nachweislich.
Achtung: Wenn der Mietvertrag eine Klausel beinhaltet, die das Aufrechnen nur gegen rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestattet, kann bzw. darf nicht aufgerechnet werden. Dann muss stattdessen das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt werden.

Zurückbehaltung statt Aufrechnung (§ 556b Abs. 2 BGB)
Anstatt der Aufrechnung kann man die Miete in Höhe des geforderten Aufwendungsersatzes auch zurückbehalten. Die Vorgehensweise ist zur Aufrechnung identisch, nur, dass statt der Aufrechnung die Zurückbehaltung angekündigt und nach Erstattung der Aufwendungen vom Vermieter die zurückbehaltene Miete nachgezahlt wird.
Das können auch Bezieher von ALG II, da dabei die tatsächlich an den Vermieter zu zahlenden Kosten für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II nicht gemindert werden.

Schadensersatz (§ 536a BGB)
Ist dem Mieter aufgrund des Mangels und trotz rechtzeitiger Mängelanzeige ein Schaden entstanden (z.B. Stromkosten für elektrische Heizung aufgrund Heizungsausfall), ist der Vermieter zum Ersatz dieses Schadens verpflichtet.

Kleinreparaturklausel
Häufig finden sich in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Kosten für kleine Instandhaltungen und Reparaturen vom Mieter zu tragen haben. Diese sind aber nur bei ganz bestimmten Voraussetzungen gültig. Z.B. dürfen die Kosten 75 Euro je Reparaturfall nicht übersteigen und sind insgesamt auf 150 bis 200 Euro pro Kalenderjahr bzw. 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete beschränkt. Kostet eine Reparatur mehr als 75 Euro, so muss sie der Vermieter komplett selbst tragen. Ebenso muss der Vermieter die Kosten, die über den Maximalbetrag im Kalenderjahr hinausgehen, selbst tragen.
Gibt es im Mietvertrag eine rechtskräftige Kleinreparaturklausel und hat der Mieter danach die Kosten für die Selbstvornahme der Mängelbeseitigung zu tragen, kann der Mieter keine Aufrechnung oder Zurückbehaltung geltend machen.

Mietminderung
Solange ein nicht unerheblicher Mangel der Mietsache vorliegt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, oder gänzlich einzubehalten.
Mietminderung ist ein sehr komplexes Thema, welches genaue Fachkenntnis erfordert. Vor einer Mietminderung sollte man immer einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren und sich so absichern. Deshalb werde ich hier nicht weiter auf diesen Punkt eingehen.

(Selbst)Vornahmeklauseln
Klauseln in Mietverträgen, in denen Mieter dazu verpflichtet werden, Reparaturen oder Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben, sind generell unzulässig (BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91).
Sollte der Mietvertrag eine solche Klausel beinhalten, muss trotzdem eine Mängelanzeige erfolgen und die Mängelbeseitigung gefordert werden, wozu auch erforderliche Wartungsarbeiten zählen.

[Ottokar]

In vielen Mietverträgen gibt es heute eine Klausel zu Eigenbeteiligung des Mieters an sog. Kleinreparaturen.
Danach muss der Mieter Kosten für Kleinreparaturen von durch (Ab)Nutzung entstandenen Defekten an der Mietsache selbst tragen (z.B. defekter Wasserhahn). Dieser Eigenanteil ist bei normalpreisigem Wohnraum auf max. 75 Euro je Schadensereignis und insgesamt pro Jahr auf max. 150 bis 200 Euro bzw. 8 Prozent der Jahresmiete beschränkt, egal wie viele derartige Kleinreparaturen anfallen, und gilt nur bei vom Mieter verursachten Verschleiß.
Sollten die Kosten bei einem Schadensereignis den Grenzbetrag von 75 Euro übersteigen, muss stattdessen der Vermieter die kompletten Kosten tragen.
In jedem Fall ist der Mangel zunächst dem Vermieter mitzuteilen und eine angemessen Frist zur Beseitigung zu setzen.

Beispiel:

Lieber Vermieter,

seit heute, dem 25.08.2009, lässt sich der Wasserhahn in der Küche nicht mehr drehen.
Hiermit zeige ich ihnen diesen Mangel an und setze ihnen eine angemessene Frist bis zum 31.08.2009.
Sollten sie den Mangel bis Fristablauf nicht beseitigt haben, werde ich gemäß § 536a BGB am 01.09.2009 den Mangel selbst beheben bzw. von einem Fachmann beheben lassen und die Kosten im Folgemonat, also Oktober 2009, von der Kaltmiete absetzen, sofern diese höher als 75 Euro sind. Die Höhe des genauen Abzugsbetrages teile ich ihnen dann separat unter Übersendung einer Rechnungskopie des Klempners mit.

Dein Mieter.

nach der Reparatur:

Lieber Vermieter,

gemäß meiner Mängelanzeige vom 25.08.2009 habe ich, wie darin angekündigt, am 01.09.2009 den Mangel von einem Fachmann beheben lassen, da sie ihrer Pflicht zur Beseitigung nicht nachkamen und die gesetzte Frist verstrichen war.
Der Klempner musste den defekten Wasserhahn austauschen, wofür er mir 153,55€ in Rechnung stellte, Kopie anbei.
Gemäß meines Mietvertrages muss nur bei Kleinreparaturen bis max. 75€ die Kosten selbst tragen, damit sind die Kosten hier gemäß § 536a BGB komplett von ihnen zu erstatten. Ich fordere Sie auf, mir diesen Betrag umgehend zu erstatten, andernfalls werde ich, wie angekündigt, die Kaltmiete des Monats Oktober 2009 um diesen Betrag mindern.

Dein Mieter.

Liegen die Reparaturkosten bei max. 75 Euro, wären diese vom Mieter zu tragen. Hier muss trotzdem der Vermieter informiert werden.
Diese Reparaturkosten gehören zu den Kosten für Unterkunft und Heizung, diese muss der Leistungsträger nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II anerkennen und erstatten. Dazu stellt man beim JC einen entsprechenden formlosen schriftlichen Antrag und fügt die Rechnung in Kopie bei.
Bsp.:

Liebes JC,

der Wasserhahn in meiner Küche war defekt, dies habe ich dem Vermieter pflichtgemäß angezeigt. Die Repararurkosten betrugen 74,99 Euro.
Lt. meinem Mietvertrag muss ich die Kosten für Kleinreparaturen bis max. 75 Euro selbst tragen, diese gehören somit zu den Kosten für Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II. Ich beantrage deshalb, mir diese zu erstatten.

Dein Kunde.