Hallo @all,
Stichtag für den Zugang der BK-Abrechnung war der 31.12.2021.
Die Wohnung wird nicht mehr bewohnt. Von der Kaution wurden 2 Monatsbeträge BK-Vorauszahlung = 180,00 € für evtl. BK-Nachzahlungen einbehalten.
Die Abrechnungsfrist wurde nicht eingehalten. Die Hausverwaltung wurde daher am 04.01.2022 aufgefordert, die BK-Abrechnung zu übersenden.
Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass Nachforderungen aufgrund Fristablauf ausgeschlossen sind.
Sie wurde zudem aufgefordert, den einbehaltenen Kautionsbetrag umgehend zu überweisen.
Heute teilt die Hausverwaltung per Email mit, dass die Abrechnung bereits am 15.11.2021 per Einschreiben/Einwurf mit LVZ-Post verschickt worden sei. Der letzte Sendungsstatus hierzu ist der 16.11.2021 - Sendung unterwegs - Übergabe an KoP (keine Ahnung, was diese Abkürzung bedeutet).
Fakt ist, meine Tochter hat diese Abrechnung nicht fristgerecht erhalten.
ZitatVerschickt der Vermieter die Abrechnung mit der Post, trägt er das Risiko des Zugangs. Genauso trägt er das Risiko einerverzögerten Postbeförderung (Geldmacher NZM 2001, 922) und somit das Risiko, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist zugeht. Dann hat der Vermieter schlichtweg Pech gehabt. Der Mieter braucht keine Nachzahlung zu leisten.
Zugang der Nebenkostenabrechnung: Beweislast trägt der Eigentümer (https://www.nebenkostenabrechnung.com/zugang-der-nebenkostenabrechnung-beweislast-traegt-der-eigentuemer/)
§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB - Verspätete Abrechnung ausnahmsweise entschuldigt - dürfte hier meiner Meinung nach nicht greifen, da es ja nicht um die Erstellung der Abrechnung geht, sondern einzig und allein um den nicht fristgerechten Zugang.
Seht Ihr das auch so?
Ja. Für die Einhaltung der Frist gilt der Zugang.
Der Beweis wäre der Sendungsstatus- da müsste dann wurde zugestellt stehen. Das sollte die Verwaltung schon nachweisen können.
Mit LVZ und KoP können wohl nur Eingeweihte etwas anfangen. Ist LVZ eine private Firma die Postdienste anbietet?
Zitat von: Depri2022 am 13. Januar 2022, 13:24:52Ist LVZ eine private Firma die Postdienste anbietet?
LVZ - Leipziger Volkszeitung, die auch Postleistungen anbietet.
[Dateianhang durch Administrator gelöscht]
Die Kunden der LVZ-Post können den Sendungsstatus der Briefe meist auch direkt online abfragen. Ist das nicht möglich kann man das unter der Servicenummer telefonisch erfragen und bekommt meistens dann auch per Mail den Sendungsstatus nachgewiesen.
Bei "Kop" dürfte es sich um einen Kooperationspartner handeln. Offenbar wohnt Dein Töchting nicht im Liefergebiet der LVZ-Post.
Zitat von: mousekiller am 13. Januar 2022, 15:23:10Offenbar wohnt Dein Töchting nicht im Liefergebiet der LVZ-Post.
Doch ist Liefergebiet. Blauer Briefkasten steht bei Ihr um die Ecke.
Nachricht an die Hausverwaltung ist raus. Bin auf deren Reaktion gespannt.
Ungeachtet des Fristablaufs hab ich die BK-Abrechnung jetzt genau unter die Lupe genommen und könnt vor Wut im Achteck springen :teuflisch:
Die einzelnen Posten im Vergleich zum Vorjahr fast identisch bzw. sogar gesunken.
Kostenexplosion jedoch bei der Heizung. Die Ursache war auch recht schnell gefunden.
Der Verbrauch wurde geschätzt :no:
Zum Vergleich: In den Vorjahren konstant ca. 400 Heizeinheiten. Gesamtkosten mit Warmwasser um die 400,00 €
Schätzwert aktuelle Abrechnung: 857 !!! Heizeinheiten. Kosten incl. WW 634,00 €.
Aber nicht mit mir. Die haben sich die falsche ausgesucht.
Variante 1: Die zahlen die einbehaltene Kaution und der Fall ist erledigt.
Variante 2: Sie stellen sich stur, dann zerleg ich die Abrechnung in Einzelteile und am Ende kommt noch ein Guthaben raus :blum:
Dann wetz mal Krallen und Zähne Frau Wolf :grins:
Die Zählerstände werden doch normalerweise festgehalten.
Selbst wenn der VM kein Übergabeprotokoll macht, so wäre es trotzdem untypisch, die Zählerstände nicht zu notieren.
Nur ohne Zählerstände wäre eine Schätzung zulässig.
Wenn dem so ist, bliebe nur, beim Nachmieter heraus zu finden, welchen Zählerstand der beim Einzug hatte.
Was den Zugang betrifft, ist der lt. Foto nicht nachgewiesen. Dann müsste ein Nachforschungsauftrag erteilt werden.
Das kann m.W. nur der Empfänger.
Das blöde ist, auch auf Zusteller ist keine Verlass. Ich hatte im Laufe meines Lebens nicht nur 1 PZU im Kasten mit dem falschen Datum.
Das war ein Firmenbriefkasten, der täglich mehrmals geleert wurde.
Zitat von: mousekiller am 13. Januar 2022, 17:04:14Dann wetz mal Krallen und Zähne Frau Wolf
Schon passiert :zwinker:
Zitat von: Heinz-Otto am 13. Januar 2022, 17:13:18Selbst wenn der VM kein Übergabeprotokoll macht
Übergabeprotokoll mit Zählerständen (zusätzlich auch selbst fotografiert) ist vorhanden. Der Auszug erfolgte zum 28.02.2021.
Aktuell geht es jedoch um den Zeitraum 01.01. - 31.12.2020. Es war definitiv kein Ablesedienst da, keine Ankündigung - nix.
Zitat von: Heinz-Otto am 13. Januar 2022, 17:13:18Dann müsste ein Nachforschungsauftrag erteilt werden.
Nicht mein Problem.
Die Hausverwaltung hätte einfach selbst ab und an mal in die Sendungsauskunft sehen müssen, um den Fehler festzustellen. So hätten sie noch genügend Zeit gehabt, nochmals und vor allem rechtssicher die Abrechnung zuzustellen.
4 Jahre Mitdauer mit chaotischen Zuständen. 3 verschiedene Eigentümer und 3 verschiedene Hausverwaltungen. Kunststück, wenn da noch einer durchblickt.
Voriges Jahr hat meine Tochter auch gleich mal 2 Abrechnungen von 2 verschiedenen Hausverwaltungen erhalten :schock:
Aber wenn jetzt einer denkt, die Abrechnungen waren identisch :lol:
Das war ein kurzer Kampf. K.O. in Runde 1 :mocking:
Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung ist eingeknickt:
Zitatnach Rücksprache mit dem Eigentümer kann ich Ihnen mitteilen, dass die Nachzahlung für die Betriebskostenabrechnung unter den von Ihnen benannten Umständen nicht zu leisten ist.
Zitat von: Wolf24 am 26. Januar 2022, 10:43:18Das war ein kurzer Kampf. K.O. in Runde 1
:mocking: :mocking: :mocking: :sehrgut: :sehrgut:
Zitat von: Wolf24 am 26. Januar 2022, 10:43:18Das war ein kurzer Kampf. K.O. in Runde 1 :mocking:
Nichts anderes habe ich von Dir erwartet :mocking: :sehrgut:
See you
FN
Super :sehrgut:
Zitat von: Wolf24 am 13. Januar 2022, 11:08:46Von der Kaution wurden 2 Monatsbeträge BK-Vorauszahlung = 180,00 € für evtl. BK-Nachzahlungen einbehalten.
Kaution ist bislang aber nicht auf dem Konto meiner Tochter eingegangen. Frist hab ich bis 27.01.2022 gesetzt - läuft also morgen ab. Werd ich wohl nochmal nachtreten müssen.
Zitat von: Fettnäpfchen am 26. Januar 2022, 16:30:05Nichts anderes habe ich von Dir erwartet
:zwinker: Seit dem Affentheater mit meinem Ex-Vermieter sind Vermieter generell ein rotes Tuch für mich. Ich hätte gern Mäuschen bei der Hausverwaltung gespielt.
@mousekiller
da Du vom Fach bist - Frage:
Gesetz den Fall, die rücken die Kaution noch nicht raus - Klage oder Mahnbescheid?
Ich tendiere zu letzterem.
Hintergrund: Es kommt noch eine BK-Abrechnung, allerdings nur für Jan + Febr. 2021.
Die Wohnung wurde seit Dez. 2020 nicht mehr bewohnt, kein Verbrauch mehr, nur noch Fixkosten.
Für Jan + Febr. wurde nebst Miete natürlich auch BK-Vorauszahlung geleistet. Aus meiner Sicht ist die Verwaltung daher nicht mehr berechtigt, einen Teil der Kaution einzubehalten.
Wolf24
Zitat von: Wolf24 am 26. Januar 2022, 20:03:13:zwinker: Seit dem Affentheater mit meinem Ex-Vermieter sind Vermieter generell ein rotes Tuch für mich. Ich hätte gern Mäuschen bei der Hausverwaltung gespielt.
Richtig so :sehrgut: Der Satz passt zu mir da muss man bloß VM in JC ändern.
Bleib so!
MfG FN
Zitat von: Wolf24 am 26. Januar 2022, 20:03:13
@mousekiller
da Du vom Fach bist - Frage:
Gesetz den Fall, die rücken die Kaution noch nicht raus - Klage oder Mahnbescheid?
Ich tendiere zu letzterem.
Hintergrund: Es kommt noch eine BK-Abrechnung, allerdings nur für Jan + Febr. 2021.
Die Wohnung wurde seit Dez. 2020 nicht mehr bewohnt, kein Verbrauch mehr, nur noch Fixkosten.
Für Jan + Febr. wurde nebst Miete natürlich auch BK-Vorauszahlung geleistet. Aus meiner Sicht ist die Verwaltung daher nicht mehr berechtigt, einen Teil der Kaution einzubehalten.
Mahnbescheid ist (erst mal) von den Kosten her günstiger (ca. 35 € glaub ich). Bei den Gerichtskosten geht es dann nach Höhe des eingeklagten Betrages. Kannst du hier genau ausrechnen: https://www.smart-rechner.de/gerichtskosten/rechner.php. Streitwert wäre der Betrag der Kaution zuzüglich Zinsen.
"Vom Fach" ist gut :mocking: ich arbeite seit Anfang diesen Jahres für einen Bundestagsabgeordneten ;) Wollte mal was anderes sehen als Juristerei.
Zitat von: Fettnäpfchen am 27. Januar 2022, 13:32:40Der Satz passt zu mir da muss man bloß VM in JC ändern.
JC ist mein zweites rotes Tuch :teuflisch:
Zitat von: mousekiller am 27. Januar 2022, 17:08:44Mahnbescheid ist (erst mal) von den Kosten her günstiger (ca. 35 € glaub ich).
Das hatte ich schon herausgefunden. Ok, ich werde denen noch eine letzte Galgenfrist setzen, mach mich zwischenzeitlich noch ein bisschen schlauer und dann gibt's eine vor den Bug.
Zitat von: mousekiller am 27. Januar 2022, 17:08:44ich arbeite seit Anfang diesen Jahres für einen Bundestagsabgeordneten
:schock: herzliches Beileid :zwinker: Politikergequatsche oder Juristendeutsch das ist wie Pest oder Cholera :mocking:
Wärst Du mal lieber bei Deiner alten Chefin geblieben, so hätte ich nicht eine never ending Story an der Backe. Die Klage von 2017 !!! kullert noch immer bei Gericht rum :teuflisch:
Rückmeldungen von RA kommen nur nach (mitunter mehrfacher) Aufforderung. Seit November schon wieder Ruhe im Wald. Letzte Amtshandlung von ihr war die Anfrage bei Gericht, wann mit einer Fortführung der Angelegenheit gerechnet werden kann.
Zitat von: Wolf24 am 27. Januar 2022, 19:39:21
Zitat von: mousekiller am 27. Januar 2022, 17:08:44ich arbeite seit Anfang diesen Jahres für einen Bundestagsabgeordneten
:schock: herzliches Beileid :zwinker: Politikergequatsche oder Juristendeutsch das ist wie Pest oder Cholera :mocking:
Wärst Du mal lieber bei Deiner alten Chefin geblieben, so hätte ich nicht eine never ending Story an der Backe. Die Klage von 2017 !!! kullert noch immer bei Gericht rum :teuflisch:
Rückmeldungen von RA kommen nur nach (mitunter mehrfacher) Aufforderung. Seit November schon wieder Ruhe im Wald. Letzte Amtshandlung von ihr war die Anfrage bei Gericht, wann mit einer Fortführung der Angelegenheit gerechnet werden kann.
Leider hat sich unser Verhältnis zum schlechteren gewendet, so dass ich vorletztes Jahr im August die Reißleine ziehen musste. Meine psychische Gesundheit war mir wichtiger. Ich habe aber auch damals schon das Gefühl, sie hat mittlerweile zu viele Akten und ist schlicht überfordert. Was ich noch mitbekommen habe: Kammerzuständigkeit geändert, Richter entweder längerfristig krank oder in Elternzeit (genau weiß ich es nicht mehr). Auf jeden Fall hat das beträchtlich zur Verzögerung beigetragen. Und das Sozialgericht hier in Leipzig krebst ja ständig an einer Falldauer von 4-5 Jahren herum. Selbst für einfache Fälle.
Und der Politiker ist ganz nett, seit vielen Jahren im Landtag gewesen und ich kannte ihn schon aus meiner Vorzeit bei Schäffin.
Zitat von: Wolf24 am 13. Januar 2022, 11:08:46Von der Kaution wurden 2 Monatsbeträge BK-Vorauszahlung = 180,00 € für evtl. BK-Nachzahlungen einbehalten.
Zitat von: Wolf24 am 26. Januar 2022, 20:03:13Gesetz den Fall, die rücken die Kaution noch nicht raus - Klage oder Mahnbescheid?
Problem gelöst - auch Runde 2 war ein kurzer Kampf :clever:
Am 16.03.2022 hab ich den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids abgeschickt. 10 Tage später hatte meine Tochter das Geld auf ihrem Konto.
Ein Widerspruch seitens der Hausverwaltung wäre auch sinnlos gewesen, da sie keinen Grund hatten, den Teil der Kaution weiterhin einzubehalten.
Das ganze hat die Hausverwaltung jetzt 39,95 € (36,00 € Gebühr Mahnbescheid + 3,95 € Porto) mehr gekostet und zudem eine negative Beurteilung eingebracht.
:grins: :sehrgut:
Immer wieder eine Freude deine Beiträge!
MfG FN