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Autor Thema: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?  (Gelesen 3128 mal)

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Offline Fylou

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Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« am: 27. April 2017, 15:24:31 »
Huhu ihr Lieben,

da ich beim googeln nicht sonderlich schlau werden: ist es erlaubt, dass der Vermieter bei einer Mieterhöhung den Mietspiegel einer anderen Gemeinde/Stadt als Bezugswert anführt?

Von den Prozenten her ist alles rechtens, nur wird hier auf Grundlage der Landeshauptstadt (Kiel) berechnet, obwohl die Wohnung in Flensburg liegt. Das sind doch komplett andere Gegebenheiten  :scratch:

Ob für Flensburg ein Mietspiegel vorhanden ist, konnte ich bis jetzt nicht herausfinden. Müsste das dann aber nicht Aufgabe des Vermieters sein, einen solchen zur Einsicht vorzulegen wenn die Erhöhung darauf bezogen wird? Fragen über Fragen  :weisnich:

Wenn man alle Gesetze studieren wollte, so hätte man gar keine Zeit mehr, sie zu übertreten.  :blum:
___Johann Wolfgang von Goethe___

Gast26342

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #1 am: 27. April 2017, 15:59:49 »
Ob für Flensburg ein Mietspiegel vorhanden ist, konnte ich bis jetzt nicht herausfinden.
Mal bei der Kommunalverwaltung nachgefragt?

Offline Fylou

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #2 am: 27. April 2017, 16:11:03 »
Steht noch aufm Plan, ich versuche gerade die entsprechenden Ansprechpartner zu finden bzw. muss ich schauen, wann ich nach der Arbeit da vorbei schauen kann...die Öffnungszeiten sind wieder bombig  :wand:
Wenn man alle Gesetze studieren wollte, so hätte man gar keine Zeit mehr, sie zu übertreten.  :blum:
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Gast26342

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #3 am: 27. April 2017, 16:13:09 »
Einen richtigen Mietspiegel gibt es in Flensburg offenbar nicht, nur eine "Mietpreisinformation" (gefunden über die SuFu auf www.flensburg.de).
http://www.flensburg.de/index.php?NavID=2306.370
http://www.flensburg.de/PDF/Mietpreisinformation_Karte_01_2014_Neu.PDF?ObjSvrID=2306&ObjID=1175&ObjLa=1&Ext=PDF&WTR=1&_ts=

Offline Fylou

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #4 am: 27. April 2017, 16:26:25 »
Das hatte ich auch gefunden, wobei man dann wieder die Info bekommt, dass ein qualifizierter Mietspiegel Vorrang hat  :weisnich:  Aber schonmal danke fürs mit-schauen.

Im Endeffekt sind es 1€/m² mehr an Kaltmiete, was noch verkraftbar ist. Aber Geld zu verschenken habe ich auch keines, daher die Frage nach der Rechtmäßigkeit. Zumal  jetzt 1 Jahr nach Eigentümerwechsel diese Erhöhung passiert (vorher 4 Jahre lang nicht) und am Haus eher alles vernachlässigt wird...aber das ist ja wieder ein anderes Thema.  :sad:
Wenn man alle Gesetze studieren wollte, so hätte man gar keine Zeit mehr, sie zu übertreten.  :blum:
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Offline UsiDusi

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #5 am: 27. April 2017, 22:54:35 »
Ist es nicht so, das 20% immer als Mieterhöhung gehen?

Offline Fylou

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #6 am: 28. April 2017, 08:57:33 »
Nein, sie darf zusätzlich nicht mehr als 20% über dem Mietspiegel liegen. Daher ist der ja so interessant  :zwinker:
Wenn man alle Gesetze studieren wollte, so hätte man gar keine Zeit mehr, sie zu übertreten.  :blum:
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Offline Jigme

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #7 am: 28. April 2017, 12:29:08 »
da ich beim googeln nicht sonderlich schlau werden: ist es erlaubt, dass der Vermieter bei einer Mieterhöhung den Mietspiegel einer anderen Gemeinde/Stadt als Bezugswert anführt?

Scheint nicht generell unmöglich zu sein, wenn die Gemeinden vergleichbar sind, aber idR wohl eher schwierig als Begründung.
https://www.anwalt.de/rechtstipps/keine-mieterhoehung-mit-mietspiegel-der-nachbargemeinde-bgh-viii-zr_056549.html
Zitat
Jedoch verfügt nicht jede Gemeinde über einen Mietspiegel, was Vermieter bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens vor erhebliche Probleme stellt. Hat eine Nachbargemeinde einen Mietspiegel aufgestellt, wird dieser daher gerne herangezogen.

Dies ist auch grds. zulässig, solange kein Mietspiegel vorhanden und die Gemeinde deren Mietspiegel herangezogen wird vergleichbar ist.
Der BGH hat unter dem Az.: VIII ZR 413/12 entschieden, dass der Mietspiegel der Nachbargemeinde jedoch dann nicht herangezogen werden kann, wenn die Gemeinden nicht vergleichbar sind.

Daher genau prüfen lassen, bzw. nicht zustimmen. Der VM müsste dich dann zur Zustimmung verklagen. Dann wird die Begründung der Mieterhöhung durch das Gericht genauestens geprüft. Eine Mieterhöhung korrekt zu begründen ist kein Pappenstiel und die Chancen stehen evtl. gut, dass das Gericht die Mieterhöhung für fehlerhaft hält.

Offline Floeti

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #8 am: 28. April 2017, 13:13:44 »
Kiel ist nicht gerade eine Nachbargemeinde von Flensburg. Zwar können anscheinend auch Mietspiegel aus weiter entfernten Gemeinden oder Städten herangezogen werden, aber nur wenn diese vergleichbar sind.
http://www.vhw.de/fileadmin/user_upload/11_dokumente/kommentierungen/Kommentierungen2013_Beyer/88._Kommentierung_VIII_ZR_413-12.pdf

Ich bezweifle, dass das für Kiel und Flensburg gilt. Erstes Indiz könnte vielleicht auch die Mietstufe beim Wohngeld sein. Für Flensburg gilt Mietstufe 3, während in Kiel Mietstufe 5 gilt.
Maßgeblich scheint laut BGH vor allem die Einwohnerzahl zu sein. Da hätte man also vielleicht eher den Mietspiegel von Neumünster heranziehen können.

Offline Fylou

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #9 am: 28. April 2017, 17:59:44 »
Danke euch  :ok: Genau diese Vergleichbarkeit meinte ich. Der Ansatz mit den Mietstufen ist super. Da der Eigentümer in ganz Schleswig-Holstein tausende Wohnungen hat (deutsche Bank  :no: ) dachte er wohl er macht es sich leicht und nimmt einfach die Landeshauptstadt als Bezugspunkt.  Ich werde mal schauen, welche Städte/Gemeinden hier Mietspiegel haben und welche vergleichbar sind... Norderstedt würde z.B.  zwar von der Einwohnerzahl her passen, aber da im Hamburger Speckgürtel gelegen sind die Preise jenseits von Gut und Böse :wand:



Da gibt es mal ein nettes Schreiben an die Vermietung und dann weiter schauen, ob sich der gerichtliche Weg lohnt. Ein Umzug stand eh schon länger im Raum (u.a. auf Grund des unsagbar teuren Durchlauferhitzers), mit dem Sonderkündigungsrecht im Hinterkopf wäre das wohl die attraktivere Alternative  :weisnich:
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Offline kilgore72

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Re: Erhöhung Miete : Mietspiegel anderer Gemeinden?
« Antwort #10 am: 01. Mai 2017, 08:29:03 »
Hallo Fylou, ich kenne das Problem aus Flensburg mit dem nicht vorhandenen Mietspiegel aus eigener Erfahrung .... (Stichwort Ohm & Meyer bzw. Densch & Schmidt..)

Kiel ist auf jeden Fall kein Maßstab für die Mieterhöhung!

Der Mieter ist bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB gebunden.

Vorab: Die erhöhte neue Miete darf den Mietzins, der in derselben Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen.

Gemäß § 558 BGB ist der Mieter verpflichtet die ortsübliche Miete zu begründen.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter Wege aufzeigen, wie dieser die Mieterhöhung selbst überprüfen kann. Letztlich ist der Vermieter beweispflichtig. Den endgültigen Beweis braucht er erst in einem eventuellen Prozess zu führen, in dem er den Mieter auf dessen Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt.

Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Miete üblicherweise mit vier Möglichkeiten begründen/nachweisen:

Mietspiegel (§ 558 a II 1, c, d BGB)
Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a II 2, e BGB)
Gutachten eines Sachverständigen (§ 558 a II 3 BGB)
Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen (§ 558 a II 4 BGB)

Neben diesen üblicherweise verwendeten Begründungsmöglichkeiten kann der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auch in anderer Weise begründen. Diese Begründungen müssen aber den im Gesetz aufgezählten Möglichkeiten gleichwertig sein. Möglich ist also auch die Bezugnahme auf die Mietpreisübersicht des Finanzamtes, auf Gemeindestatistiken oder Gemeindegutachten des Bauausschusses, ein über eine vergleichbare Wohnung erstelltes Sachverständigengutachten oder ein Gerichtsurteil, das die Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung in einer bestimmten Höhe festgestellt hat. Voraussetzung ist aber, dass der Mieter die Begründetheit überprüfen kann und ihm das Beweismittel zugänglich gemacht wird.

Hier mal ein guter Link dazu: http://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-558-bgb/

Cogito ergo sum
"Behauptung ist nicht Beweis." (William Shakespeare)