Auszugsrenovierung

[Sensoriker]

Moin zusammen.

Ich frage für die Tochter eines Bekannte nach. Sie steht vor einen Umzug. Eingezogen Januar 2021. Unrenoviert, alter abgenutzter Teppichboden. (Leider bei Einzug keine Fotos gemacht)

Im Mietvertrag steht folgendes unter "Individualvereinbarung"

Bei Mietende muss die Wohnung grundrenoviert werden (Wände weiß streichen evtl. bei Bedarf neue Tapeten/Rauhfaser anbringen). Die Farbe wird vom Vermieter besorgt und mit der Nebenkostenabrechnung/Kaution verrechnet.

Ansonsten steht nichts wegen Schönheitsreparaturen/Renovierungen drin.
Ist dies in der Form zulässig? Besonders die Sache mit "Farbe wird vom Vermieter besorgt.

Ich habe mir heute die Wohnung angeschaut. Die Zimmer sind nie und nimmer vor ihrem Einzug gestrichen worden.
Was den Teppichboden betrifft: Ich würde den auf mindestens 7-8 Jahre tippen. Bei Einzug schon ziemlich abgenutzt und fleckig. (Inzwischen sind noch ein paar Flecken dazu gekommen).

Ich gehe davon aus, dass der Vermieter (da nicht nachweisbar wie es bei Einzug aussah) Ersatz verlangen kann. Da der, aber schon so alt ist (Vermieter müsste nachweisen können wann der verlegt wurde) müsste doch das Alter berücksichtigt werden und dementsprechend nur ein Teil bezahlt werden.

Ist das so richtig und weiß einer wieviel man pro Jahr in Abzug bringen kann?

Es wurde noch nebenbei vom Vermieter erwähnt, dass er die Renovierung vom Hausmeister durchgeführt haben möchte und nicht von der Mieterin.
Das ist soweit ich weiß unzulässig.  Richtig?

Gruß Sensoriker

[Wolf24]

Hallo Sensoriker,

Frage vorab: gibt es ein Übergabeprotokoll bei Einzug?

Wenn sie tatsächlich in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, dürfte dies auf sie zutreffen:

Renovierungsklausel: Zustand der Wohnung beim Einzug entscheidend

Übrigens: Renovierungsklauseln sind laut BGH nur dann wirksam, wenn der Mieter zum Mietvertragsbeginn auch eine renovierte Wohnung übernommen hat ( AZ.: VII ZR 185/14 u.a. ). Was renoviert bedeutet, ist nicht genau definiert. Laut BGH muss eine Wohnung nicht komplett frisch renoviert sein, es genügt, wenn sie den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen. Eine Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnung könnte nämlich bei kurzer Mietdauer dazu führen, dass der Mieter die Wohnung in besserem Zustand zurückgeben muss, als er sie übernommen hat. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Mieter bei Einzug einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsarbeiten bekommt. Was angemessen ist, müssen Zweifelsfall die Gerichte entscheiden.

Renovierungsklausel: Zustand der Wohnung beim Einzug entscheidend

Zum Thema Teppich:

Schäden an Teppichböden, die nicht auf normalen Verschleiß oder übliche Abnutzung beruhen, wie z. B. Rotweinflecke, Brandlöcher, Urinflecke usw. muss der Mieter beim Auszug ersetzen. Bei den Kosten für die Neuverlegung eines Teppichs gilt der Zeitwert (LG Dortmund). Die Nutzungsdauer für Teppichböden liegt höchstens bei 10 Jahren (LG Köln). Der Mieter muss also nur den Zeitwert ersetzen, wenn der Teppichboden noch keine 10 Jahre alt ist. Ist der Teppich älter, muss der Mieter gar nichts ersetzen. Auch, wenn er für Schäden am Teppich verantwortlich ist.

Teppichboden Verschleiß, Abnutzung
durch Gebrauch

Es wurde noch nebenbei vom Vermieter erwähnt, dass er die Renovierung vom Hausmeister durchgeführt haben möchte und nicht von der Mieterin.
Das ist soweit ich weiß unzulässig.  Richtig?

Richtig.

Hand­werker. Klauseln, die verlangen, dass Schön­heits­reparaturen von Fachleuten auszuführen sind, sind unwirk­sam. Jeder Mieter hat das Recht, selbst zu reno­vieren. Er muss das aber fachgerecht tun.
Urteil vom 09.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 294/09

Schoenheitsreparaturen-Millionen-Mieter-muessen-nicht-zahlen

[Gast45217]

Auch ich kann bestötigen, dass es nicht renoviert werden muss.

Vor allem nach so kurzer Zeit.
Dann würde der Vermieter ja eine besseren Zustand der Wohnung haben und dadurch einen Wertgewinn.
Dies ist aber nicht Aufgabe des Mieters, sondern des Vermieters. Somit würde der Vermieter sich die Instandsetzung durch die Umzüge sparen.

Wenn die Wände durch sind, ist der Vermieter dafür zuständig. Sogar normal große und üblich viele Bohrlöcher müssen nicht mal zu gemacht werden.

Oder wenn die Fußleisten macken haben, ist das ganz normal. Das sidn halt gebrauchtsspuren.

[Sensoriker]

Guten Morgen.
Danke schonmal für die raschen Antworten.

Einen Übergabeprotokoll gibt es nicht.
Ist der Vermieter nun in der Pflicht nachzuweisen, dass renoviert war oder der Mieter, dass es nicht so war?

Die Nutzungsdauer für Teppichböden liegt höchstens bei 10 Jahren
Beim Teppich müsste also der Vermieter nachweisen, wann der verlegt wurde und dann könnte man pro Jahr 10% in Abzug bringen?

Die Wohnungen (Zimmer) werden vorwiegend an Jugendliche/junge Erwachsene vermietet. Die Zimmer die sie hat sind wie gesagt nie und nimmer vor Einzug renoviert worden. Genauso wenig wie der Teppich neu war.
Ich habe hier eher das Gefühl, dass der Vermieter auf Kosten unerfahrene Mieter abkassiert indem er für angebliche Schäden die Kaution einbehält, anschließend nichts macht und dann beim nächsten Mieter das ganze wiederholt. Von der teuren Miete und der überzogenen Strompauschale will ich gar nicht reden.

Ich werde auf jeden Fall bei der Wohnungsübergabe dabei sein, muss mir aber sicher sein womit ich argumentieren kann wenn es zur Sache geht.

Gruß Sensoriker

[Gast50147]

Im Mietvertrag steht folgendes unter "Individualvereinbarung"

Das wichtigste ist schon geschrieben. Unrenoviert eingezogen = Auszug ohne Renovierung.
Aber.... das große Aber! Eine Individualvereinbarung geht allem anderen vor.
Sie ist ein Zusatzvertrag zwischen 2 Parteien und ergänz den Mietvertrag.

Du kannst dagegen allenfalls wegen unangemessener Benachteiligung gerichtlich vorgehen, wenn keine friedliche Lösung zwischen dir und dem VM möglich ist.
Eine Garantie für einen Prozessgewinn ist das aber nicht.

Auf alle Fälle hat der VM keinen Anspruch darauf dass ein bestimmte Person (hier: Hausmeister) die Renovierung vornimmt.
IMMER MUSS dem Mieter eingeräumt werden, eine Renovierung selbst durchführen zu können.
Der VM hat auch keinen Anspruch darauf, dass du die Arbeiten so korrekt ausführst wie sie eine Malerfirma ausführen würde.

[Sensoriker]

Hi harry

Müsste, aber eine Individualvereinbarung nicht auch Individuell vereinbart werden?
Diese ist vorgedruckt als Teil des Mietvertrags.

Gruß Sensoriker

[Gast50147]

 

Müsste, aber eine Individualvereinbarung nicht auch Individuell vereinbart werden?
Diese ist vorgedruckt als Teil des Mietvertrags.

Dann sieht die Sache natürlich anders aus.

Dann hat du einen Formularmietvertrag, also Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) unterschrieben, welche der Inhaltskontrolle nach §§ 305, 307 ff BGB unterliegen und keine Individualvereinbarung.

Du musst individuell die Möglichkeit gehabt haben den Inhalt des Vertrages zu beeinflussen (Grüneberg/Palandt, Kommentar BGB § 305 Rn. 21), was bei einem Vordruck nicht möglich ist.

Der Vermieter ist beweispflichtig dass die Klausel individuell zwischen euch ausgehandelt wurde und nicht nur dir in vorgedruckter Form zur Unterschrift vorgelegt wurde.
Die Rechtsprechung verlangt IMMER, dass der Mieter die Chance haben MUSS dass ihm die Klausel konkret zur Disposition gegeben wird.
Das ist aber nicht der Fall, wenn ein Vertrag unterschriftsreif vorgelegt wird.

Es liegt somit keine rechtskonforme, leistungspflichtige Individualvereinbarung vor.

[Gast50147]

Ansonsten steht nichts wegen Schönheitsreparaturen/Renovierungen drin.

Nachdem die Individualklausel - wie oben beschrieben - unwirksam ist, weil sie als Vordruck nicht zu deiner Disposition stand,
musst du die Wohnung nur so genannt "besenrein" übergeben.
Das sind aber nur Kleinigkeiten wie putzen, Fenster putzen, Toilette säubern und solche Dinge.
Bei Bedarf teile ich dir noch mit was genau unter "besenrein" zu verstehen ist.
Dir kommen die strengen Schutzvorschriften des § 305 zugute.

[Sensoriker]

Dankeschön soweit.

Bin ich mal gespannt wie der Vermieter bei der Wohnungsübergabe reagiert.
Müssen wir dann nur noch die Geschichte mit dem Teppich klären. Mal schauen was er sagt wie alt der ist.

Ich berichte dann wenn sie den Auszug hinter sich hat.

Gruß Sensoriker

[Sheherazade]

Bin ich mal gespannt wie der Vermieter bei der Wohnungsübergabe reagiert.

Aber dieses Mal mit Übergabeprotokoll.

[Gast50147]

Hast du nicht verstanden?? Nachdem die Klausel unwirksam ist hast du überhaupt keine Verpflichtung, außer die Wohnung besenrein zu übergeben.

[Yavanna]

Keiner der anderen User hat den MV gesehen. Ist die Individualvereinbarung ein einfacher Vordruck oder vereinbart worden und dann im MV gedruckt?

@Harry: Du bist echt schnell mit vorgefertigten Meinungen... denk dran; keine Rechtsberatung 

[Gast50147]

denk dran; keine Rechtsberatung

Tja YAvanna - wann hört Schreiberei auf und wann beginnt Rechtsberatung?
Eine Individualvereinbarung die vorgedruckt ist bzw. wenn sie nicht zur Disposition des Mieters stand ist eben nur eine AGB,
d.h. = eine unwirksame Individualvereinbarung, was wiederum bedeutet keine Schönheitsreparaturen anfallen sondern Wohnung nur besenrein zu übergeben ist.

Nennen wir es mal so: Wir geben Erfahrungen als Hilfestellung weiter.
Bei einer Rechtsberatung würde ich ihm schon die einschlägigen §§ und Urteile benennen und ggf. das Schreiben an den VM vorfertigen zum kopieren

[Sensoriker]

Keiner der anderen User hat den MV gesehen. Ist die Individualvereinbarung ein einfacher Vordruck oder vereinbart worden und dann im MV gedruckt?

Hi. Um das zu klären, habe ich sie gebeten bei einer anderen Mieterin nach zu fragen.
Beide Mietverträge sind identisch.

Aber dieses Mal mit Übergabeprotokoll.

Auf jeden Fall

Hast du nicht verstanden?? Nachdem die Klausel unwirksam ist hast du überhaupt keine Verpflichtung, außer die Wohnung besenrein zu übergeben.

Das betrifft aber doch nur die Renovierung. Der Teppich ist doch eine andere Geschichte. Oder verstehe ich da doch noch was falsch?



Inzwischen habe ich auch den ganzen MV durchgesehen. Wohl selber zusammen gezimmert.
Rauchverbot im ganzen Haus, allgemeine Verbot der Tierhaltung, Zutritt für Reparaturen auch wenn keiner da ist. etc.

Das wird sicherlich lustig bei der Übergabe.

Gruß Sensoriker

[Gast50147]

Was ich von dir so lese sind ja große Teile deines MV unwirksame Klauseln die gar nicht zu beachten sind.
Der Teppichboden gehört zur Wohnung des VM und unterliegt einem normalen Verschleiß.
Mit all dem Mist versucht VM doch nur dich über den Tisch zu ziehen. #
Den Kerl würde ich auslachen.