Vermieter Mahn+Vollstreckungsbescheid

[war ich nicht]

Hallo Forum,

am 09.08.2017 bekam ich einen Mahnbescheid von meinem Vermieter. Ich habe dem nicht widersprochen, weil das JC seit Sept. 2016 keine Miete bezahlt hat und meinen WBA und sämtlichen Schriftverkehr ignoriert hat. Ich habe mich schon vorher an einen Sozialanwalt gewandt und er hat alles in Ordnung gebracht. Das JC hat alles nachgezahlt. 930 Euro blieben noch offen. Die fing ich im Januar 2018 mit 20 Euro monatlich abzubezahlen. So weit, so gut.

Im Sept. 2021 habe ich die letzten 30 Euro bezahlt. Nun schreibt mich mein VM an und behauptet es wäre nicht alles bezahlt, es werden noch 3 Monatsmieten aus dem Jahr 2012 offen und droht mir mit Kündigung (per Email).

Meine Frage ist, kann ich wirklich meine Wohnung verlieren?

[Spritzenhalter]

Wenn Sie die letzte Rate mit 30€ anstatt 20€ abgeglichen haben gehe ich davon aus, dass Sie die Zahlungsmodalitäten protokollieren. Teilen Sie dem Vermieter ihren Zahlungsverlauf mit und belegen diesen mit entsprechenden Nachweisen. Wegen 60€ verlieren Sie die Wohnung nicht.

[war ich nicht]

Hallo Spritzenhalter,

darum geht es doch gar nicht. Das Geld steht meinem VM zu und es ist auch angekommen. Mein VM behauptet jetzt es wären noch weitere Mieten aus dem Jahr 2012 offen. Wenn ich das nicht bezahle, will er die Wohnung kündigen :-(

[Tina2405]

Gibt es zu den Mietschulden aus 2012 einen Titel (Urteil)?

Falls nicht, dann vergiss es.

1. Der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses unterliegt der dreijährigen Regelverjährungsfrist
Gem. § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Diese Frist gilt für alle Ansprüche, für die das Gesetz keine abweichende Regelung trifft. Oft unterliegen Vermieter oder Mieter dem Irrtum, für die Verjährung von Mietzinsansprüchen komme § 548 Abs. 1 BGB zur Anwendung, wonach bestimmte Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter sechs Monate, nachdem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat, verjähren. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Sondervorschrift des § 548 Abs. 1 BGB gilt nur für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. Hierunter fallen z.B. Ansprüche des Vermieters wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 1. 2005 – VIII ZR 114/04). Bei dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses gem. § 535 Abs. 2 BGB handelt es sich um einen originären Erfüllungsanspruch, einen sog. Primäranspruch und nicht um einen Ersatzanspruch, der aus einer Pflichtverletzung des Mieters erwächst. Da für den Mietzinsanspruch des Vermieters keine von § 195 BGB abweichende Vorschrift zur Anwendung kommt, beträgt die Verjährungsfrist für diesen daher drei Jahre.

Die Tatsache, dass die für den Mietzinsanspruch geltende dreijährige Verjährungsfrist sechsmal so lang ist wie diejenige, die für Ersatzansprüche i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB zur Anwendung kommt, kann, muss aber nicht bedeuten, dass der Vermieter sich mit dem Eintreiben von Mietschulden immer auch entsprechend länger Zeit lassen kann als mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen. Der wesentliche Unterschied der beiden Vorschriften besteht nämlich darin, dass die dreijährige Regelverjährungsfrist schon während des laufende Mietverhältnisses zu laufen beginnen kann (zum Verjährungsbeginn vgl. den nächsten Abschnitt), während die sechsmonatige Verjährungsfrist immer erst mit der Rückerlangung der Mietsache durch den Vermieter beginnt.

https://www.mietrecht.org/mietschulden/verjaehrung-mietschulden/

[war ich nicht]

Hallo Tina,

nein, kein Urteil, gar nichts.
Auf dem Vollstreckungsbescheid steht aber (das habe ich erst gestern gesehen):

Hauptforderung:
Miete für Wohnraum (einschl. Nebenkosten) für die Wohnung in: Stadt gem. Aufstellung vom Aug. 12 bis Juli 17

das irritiert mich jetzt ein wenig 

[Sheherazade]

Dann musst du jetzt eine eigene Aufstellung machen, was das Jobcenter gezahlt hat und was du noch gezahlt hast. Dem gegenüber stellst du die ursprüngliche Forderungssumme und dann siehst du schon, ob da tatsächlich noch 2 ganze Monatsmieten fehlen.

[Tina2405]

Für welche zwei Monate will er denn noch Miete?

Für den Zeitraum vor August 2012?

[war ich nicht]

es fehlen sogar noch 3 Mieten...

wenn aber das, was Tina geschrieben hat stimmt, dann kann er mich doch nicht kündigen, da die Forderungen aus 2012 verjährt sind.

Oder habe ich es falsch verstanden?

Aug, Nov und Dez 2012

[Tina2405]

Aug, Nov und Dez 2012

Die stehen aber schon im Vollstreckungsbescheid.

Von daher musst du tatsächlich jetzt eine Auflistung machen, wann was gezahlt wurde.

[war ich nicht]

Eigentlich wurde die gesamte Summe bezahlt, von JC und mir. Aber, der VB ist vom 30.08.2017 und das JC hat erst im Nov. 2017 bezahlt. Bis dahin sind auch schon 3 weitere Monatsmieten fällig gewesen.

jetzt weiß ich gar nichts mehr...

[crazy]

Das JC hat die Sumne aus der Vollstreckung bezahlt. nebst Gebühren etc...? Hast Du das iwo schriftlich?

[war ich nicht]

das JC hat am 03.11.2017 € 4. 651,18 bezahlt. Das habe ich schriftlich, da mein Anwalt darum gebeten hat. Im Dez 2017 hat das JC nochmal 1 200 an meinen Vermieter überwiesen. Das war Miete für Sept-Nov 2016. Und ich habe ab Jan2018 mit 20€ monatlich die 930 bezahlt.

Die Gesamtsumme, die mein VM wollte ist 6. 921,23

[war ich nicht]

Alles gut, Problem gelöst.

Werde morgen ein Schreiben aufsetzen und mache die Einrede der Verjährung geltend § 214 BGB

Danke allen Usern für die Hilfe