Haus Verkäuferin Mängel verschwiegen Gericht evtl. Zahlung

[Nelda]

Ich melde mich bei euch wieder wenn am Mittwoch der Gutachter da war . Billig ist dasnicht. Aber ich werde das jetzt machen müssen.  Das Haus ist in einem dermaßen schlechten Zustand.  Und wohnen bleiben geht einfach nicht.
Bekomme ich dann Miete etc übernommen trotz dem Haus?
Und kann ich die vermögensumwandlung anwenden?
Mein ra macht das vom Gutachten abhängig.
Ja es steht Aussage gegen Aussage leider.
Mein Partner war mit dabei damals bei dem Gespräch und Besichtigung.

[horst]

Und kann ich die vermögensumwandlung anwenden?

ja bis zum Schonbetrag
Ein so großer Verlust vom Kaufbetrag kann dir bei einem Verkauf ja nicht vom JC zugemutet werden, da gibt es genügend BSG Urteile.

Bekomme ich dann Miete etc übernommen trotz dem Haus?

vermutlich, aber das musst du dann einklagen vom Verkäufer des Hauses falls sich das JC querstellt.

Ich melde mich bei euch wieder wenn am Mittwoch der Gutachter da war .

viel Erfolg

[Ratlos]

Das Haus ist in einem dermaßen schlechten Zustand.  Und wohnen bleiben geht einfach nicht.

Wenn das Haus in so einem schlechten Zustand ist, dass es nicht bewohnt werden kann, müssen Mängel zwangsläufig sichtbar gewesen sein.
Wegen etwas eindringendes Wasser durch das Satteldach (Spitzdach) in den sowieso unbewohnten darunterliegenden Spitzboden ist ein Haus nicht unbewohnbar.
Gleiches betrifft das undichte Bitumen-Flachdach.

Natürlich kannst du auf Rückabwicklung klagen. Die Gegnerin wird dir vorhalten, dass sie dir alle Mängel gesagt hat weshalb das Haus MIT Grundstück auch so billig war mit 65.000 € was ja wirklich kein Betrag für ein Haus ist.

Du kannst nicht sagen Aussage gegen Aussage wenn du in der Beweispflicht bist.
Beweispflicht bedeutet dass du beweisen musst, dass dir die Mängel verschwiegen wurden.
Empfehle dringend mit einem RA die Erfolgsaussichten einer Klage zu besprechen, denn die kommt teuer und ein möglicher Prozessverlust steht deutlich im Raum.

Hinweis: Der Richter entscheidet bei so einer Situation nur nach seiner Überzeugung der Glaubwürdigkeit der Aussagen - siehe § 261 StPO. ,,in dubio pro reo" ist nur eine Entscheidungsregel die nicht ohne weiteres bindet.
Der BGH hat zur Entscheidug über die Glaubwürdigkeit bei so einer Situation Regeln aufgestellt.
Ich kann dir 4 BGH-Entscheidungen zu deiner Sache geben.

Einfach ausgedrückt: Steht Aussage gegen Aussage, muss der Tatrichter deine Aussage einer ganz besonderen Prüfung deiner Glaubwürdigkeit unterziehen. Das gilt besonders dann  wenn du ja selbst als einziger Belastungszeuge in der Hauptverhandlung deine  Vorhaltungen in Teilen revidieren musst.
Das Kerngeschehen  deiner Aussage muss stimmig sein.
Details über Nebensächlichkeiten und auffallenden Ausgefallenem sind sehr wichtig.

[Ellen_Alien]

Mein Partner war mit dabei damals bei dem Gespräch und Besichtigung.

Damit ist doch aber ein weiterer Zeuge vorhanden und es steht gerade nicht Aussage gegen Aussage.

[Sheherazade]

Wobei es mich ja sehr wundert, dass sogar 2 Leute diese gravierenden Mängel bei der Besichtigung nicht bemerkt haben wollen, man guckt sich doch gerade das Dach und die Fenster bei der Gelegenheit besonders gut an und kontrolliert die Wände auf Feuchtigkeit. Und warum hat man die Aussagen der Verkäufer nicht mit in den Kaufvertrag aufgenommen?

[Ottokar]

Wobei es mich ja sehr wundert, dass sogar 2 Leute diese gravierenden Mängel bei der Besichtigung nicht bemerkt haben wollen, man guckt sich doch gerade das Dach und die Fenster bei der Gelegenheit besonders gut an und kontrolliert die Wände auf Feuchtigkeit. Und warum hat man die Aussagen der Verkäufer nicht mit in den Kaufvertrag aufgenommen?

Genau diese Fragen wird ein Richter auch stellen.
Und kommen da keine plausiblen Antworten, wars das.

[Ratlos]

Ich melde mich bei euch wieder wenn am Mittwoch der Gutachter da war .

Ich rate dir den GA abzusagen falls das noch möglich ist. Das ist rausgeworfenes Geld.
Die Gegenseite wird das als "Parteigutachten" ablehnen und Richtigkeit bestreiten.
Zwar darf das GA auch dann nicht völlig außer Acht bleiben aber es ist wenig Wert.

DAs Gericht lässt bei Bedarf ein eigenes GA erstellen das zunächst für beide Parteien bindend ist.

Ob auf Grund einer Nacherfüllungspflicht dein Privat-GA bei Prozessgewinn deine Gegnerin bezahlen muss steht nicht unbedingt fest obwohl es auch hierzu eine BGH-Entscheidung gibt,

Ja es steht Aussage gegen Aussage leider.

Dein Partner ist zwar vollwertiger Zeuge, aber auch das Gericht weiß dass er als Partner nie gegen dich aussagen würde.

dass sogar 2 Leute diese gravierenden Mängel bei der Besichtigung nicht bemerkt haben wollen, man guckt sich doch gerade das Dach und die Fenster bei der Gelegenheit besonders gut an und kontrolliert die Wände auf Feuchtigkeit.

Das Dach kann der Partner nicht angucken es sei denn er klettert auf das Dach und auch dann kann er keine Undichtigkeit im Bitumen erkennen. Kältebrücken wird er gar nicht kennen.
Die feuchten Wänder im Keller sind bestätigt von der Verkäuferin und die anderen Wände dürften trocken gewesen sein bei der Besichtigung.
Entsprechend waren keine gravierenden Mängel vom Laien feststellbar.
Und von Fenstern war nie die Rede bisher.

Und nicht vergessen, dass es bei einer gebrauchten Immobilie mit dem Rücktrittsrecht ganz anders aussieht als bei einer neuen. Leider kennen wir den Notarsvertrag nicht.
Beim Kauf von gebrauchten Häusern wird fast immer ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das heißt TE kann im Nachhinein in der Regel keinen Schadenersatz oder Reparaturen wegen möglicher Mängel mehr fordern. TE könnte trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss nur zurücktreten, wenn die Verkäuferin  Mängel arglistig verschwiegen hat. Und das ist zu beweisen was schwierig sein wird, wie ich bereits schrieb.
Meine Antwort Nr 4 !

[Ottokar]

Das Dach kann der Partner nicht angucken es sei denn er klettert auf das Dach und auch dann kann er keine Undichtigkeit im Bitumen erkennen. Kältebrücken wird er gar nicht kennen.

Aber Wasserschäden sind eigentlich unübersehbar.

[Ratlos]

und ich bemerkte die Mängel erst nach dem Einzug als es schon zu spät war.

@ Ottokar - Dürften beim Kauf keine sichtbaren vorhanden gewesen sein. TE bemerkte Mängel ja erst nach Einzug. Einziger Rücktrittsgrund wäre m.E. das undichte Dach und da ist der Erfolg zweischneidig.

neue gastherme neue stromleitungen und fehlende Dämmung sowie Kältebrücken sind kein Rücktrittsgrund.

Mittlerweile sind an der Decke vom Keller sogar Risse wurde vor Verkauf gestrichen

Da ist auf alle Fälle ein GA erforderlich weil man von hier aus nicht sagen kann ob es nur Oberflächenrisse sind oder ob die Spannung der Decke darunter gelitten hat.
Risse haben ja eine Ursache! Kurzum: TE hat eine fast abbruchreife Hütte gekauft.
Bei einem Weiterverkauf könnte nur die Größe und Lage des Grundstückes wirklich Geld bringen.

[Ottokar]

@ Ottokar - Dürften beim Kauf keine sichtbaren vorhanden gewesen sein. TE bemerkte Mängel ja erst nach Einzug.

Wenn Nässeschäden durch ein undichtes Dach nicht sichtbar sind, hat entweder der Verkäufer diese vorsätzlich beseitigt und verschwiegen, oder der Schaden selbst und damit der Mangel ist äußerst gering.
Das kann aber nur ein Gutachter klären.

[Ratlos]

Die Käufer waren wohl gar nicht auf dem Spitzboden. Das ist bei einem Satteldach der Teil zwischen Giebel und oberster Decke. Dass Wasser in die Wohnräume von oben eindringt kann nur sein wenn es sich um eine Holzbalkendecke handelt was früher normale Bauweise für Geschoßdecken war. Eine heute übliche 20er Stahlbetondecke brauch ewig bis Wasser durchdringt.
Klar ist für mich dass Verkäuferin die Mängel kannte und wohl deswegen hat sie die Hütte auch verkauft.
Die Risse in der Kellerdecke hat sie ja auch übrstrichen und unsichtbar gemacht.

TE bleibt gar nichts anderes übrig als das große Risiko einer Klage auf sich zu nehmen.
Mich wundert, dass bisher der außergerichtliche Verhandlungsweg nicht aufgenommen wurde.

[Ottokar]

Die Käufer waren wohl gar nicht auf dem Spitzboden.

Also ich würde mir alles ansehen, außerdem würde ich einen Sachkundigen mitnehmen, ich gehe doch nicht das Risiko ein 65.000 Euro in den Sand zu setzen.

Für mich liest sich das Ganze so, als hätte man das bislang geschützte Vermögen kurz vor Auslaufen der Sonderregelung in ein Haus geballert, um weiter ALG II beziehen zu können, statt das ab 01.01.2023 ungeschützte Vermögen vorrangig verbrauchen müssen.
Da macht es ja auch nichts, das Haus für 20.000 Euro weiter zu verkaufen und 45.000€ Verlust abzuschreiben, da man diesen Betrag ohnehin hätte vorrangig verbrauchen müssen, statt Anspruch auf Bürgergeld zu haben.
Ich habe jedenfalls kein Verständnis dafür, dass man 45.000€ verschleudert, für die dann der Steuerzahler aufkommen soll.

[Ratlos]

Also ich würde mir alles ansehen, außerdem würde ich einen Sachkundigen mitnehmen

Die wichtigsten und teuersten Mängel hat TE hier beschrieben weshalb ich empfohlen habe auf den Privat-GA zu verzichten und das Geld lieber für den Gerichtskostenvorschuss bei Klageerhebung zu verwenden.
Der beträgt bei einem Streitwert von 65.000 € satte 5.570 € lt. Gerichtstabelle.
Erst nach Zahlung der 5.570 € wird die Klage dem Gegner überhaupt erst zugestellt.
Ich überlege ob bei TE vorerst eine Teilklage sinnvoll ist denn eine Erweiterung ist in dem Fall immer möglich.
Eine Teilklage ist natürlich erheblich billiger. Nach BGH - Urteil aus 2022 ist TE nicht daran gehindert nur einen Teil der 65.000 € vorerst einzuklagen wenn die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gegeben ist, - siehe auch ZPO/Bacher, 46. Ed. 1.9.2022, ZPO § 253 Rn. 54). Aber das muss auch ihr RA wissen den sie sowieso braucht.

ACHTUNG: Die 5.570 € enthalten nicht die RA Kosten!!

[Sheherazade]

Also ich würde mir alles ansehen, außerdem würde ich einen Sachkundigen mitnehmen, ich gehe doch nicht das Risiko ein 65.000 Euro in den Sand zu setzen.

Sehe ich genauso. Zumal die TE vorher schon im Besitz einer etwas maroden Immobilie war und die vor dem Kauf zu prüfenden möglichen Schwachstellen durchaus kannte.

[Ratlos]

TE vergisst bei allem, dass sie der Verkäuferin erstmal eine Frist zur Nacherfüllung setzen (normal 2 Wochen oder mehr) und die Rückabwicklung beim Notar beantragen muss. Die Auflassungsvormerkung z.B. muss ja bearbeitet werden.
Allerdings wäre der Schadenersatzanspruch der TE bei einer vollständigen Rückabwicklung beträchtlich, also rentabel.
Auch hierüber habe ich bei Bedarf die BGH-Entscheidung für die TE.