Haus Verkäuferin Mängel verschwiegen Gericht evtl. Zahlung

[Ratlos]

Bei einem Haus das - wie ich jetzt weiß - rd. 100 Jahre alt und die letzte Modernisierung (was auch immer modernisiert wurde??) 28 Jahre her ist kann man gar nichts erwarten. Du hast dich also für den Verkauf entschieden.
Ich denke dass wohl das Grundstück mit 672 qm mehr wert ist als die Hütte.

Du solltest mal einen Spaziergang zur Gemeinde (Bauamt) machen, den Notarvertrag als Nachweis deiner Berechtigung und deine Flur-Nr. vorlegen und fragen
ob der der Flachdach-Anbau überhaupt genehmigt ist und wer die Bauleitung hatte. Ohne Bauleitung kein Bau!
Lass dir vorsorglich auch eine Kopie des Bauplanes geben.

Habe noch nie erlebt, dass bei einem so kleinen Haus eine Gemeinde 2 verschiedene Dachkonstruktionen genehmigt.
Nicht genehmigt bedeutet dass dein Haus lediglich unter Bestandsschutz steht aber dir ein ungenehmigter Schwarzbau verkauft wurde.
Das würde beste Chancen für Rückabwicklung bringen, besonders in Bezug auf die Sicherheit des verlegten Baustahlgewebes welches sich aus dem Bauplan ergibt. Die Risse in der Decke haben ja eine Ursache.

Dein GA wird alles versuchen die 1.900 € zu behalten und noch Geld dazu verlangen.
Darum ist es für dich wichtig nur in Schriftform mit ihm zu verkehren.
Du müsstest jetzt jeglichen kommenden Schriftverkehr des GA hier einstellen zur Prüfung.
Er hat sich vertraglich ja nicht mal zu einem korrekten Gutachten verpflichtet.
Es gibt aber detaillierte Vorschriften für ein GA welche der BGH bestätigt hat.

Deine schriftliche Kündigung morgen nur per Einschreiben versenden!!!

P.S. Wie bist du zu dem GA gekommen? Durch Vermittlung deines RA vielleicht?

[Nelda]

Danke ratlos für deine Antwort. Kündigung ist auch per Post für morgen fertig.
Ich befürchte auch das dass noch Ärger mit dem ga gibt.
Ich schaue heute abend in die Unterlagen Ich bin mir aber sicher das mir ein Bauplan fehlt...den vom alten Teil des Hauses wobei der genehmigt war 1930. Der neue Teil des Hauses wurde genehmigt.  Trotz flachdach.  Wegen Wohnflächen Knappheit damals. Da altes Haus nur 50 qm hat. Mein voriges Haus war noch älter ubd die Vorbesitzer hatten wenig gemacht.  Trotzdem das ich auch neue Fenster z.b. einbauen ließ,  die Terrasse absolut undicht war und ich Feuchtigkeit deswegen im Wohnzimmer plus aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschoss hatte was aber nur Keller war ist das Haus wirklich top in Ordnung gewesen. Es stimmt hier nicht die Bausubstanz.
Leider.
Ich melde mich spätestens morgen mittag  ich schaue nachher alles durch.
Und mache mich am Bauamt schlau.
Danke für deine Hilfe

[Nelda]

Nachtrag: den GA habe ich mir selbst ausgesucht.
Modernisierung das war wohl die Gastherme die dann ab nächstes Jahr da dann 30 Jahre alt nicht mehr in Betrieb genommen werden, was kein Thema gewesen wäre das hätte ich finanziell hinbekommen, aber Bundesregierung hat ja seltsame Pläne,  dann das Bad, Fenster und ich denke Bodenbeläge und Tapeten. 
Ich habe 3onen Plan gelaber da ist kein amtlicher Stempel drauf und es steht das unter dem flachdach ein zinkblech hin soll...idt es ja wohl nicht, sonst würde es  nicht rein regnen.
Benötigt ein Nebengebäude wie z.b. ein kleines Häuschen ca. 25 qm mit Satteldach sowie ein Stall und Garage wobei sie Garage aus wellblechdach und Holz besteht, sowie auch größtenteils der Stall eine Baugenehmigung bzw hat man das früher 1930 bis 1950 gebraucht?

Ich werde mich spätestens morgen mittag  wieder melden.

[Nelda]

Entschuldigung es sollte heissen ich habe keinen Bauplan...

so jetzt aber ...habe alles durchgeschaut von den Unterlagen ...und so wie es aussieht habe ich evtl. Glück im Unglück

Es ist eine Baugenehmigung von einem Zimmer als Anbau nicht von Flur 6 qm und Bad 6qm!!!

Ich gehe dann auf das Bauamt. Wenn das wirklich stimmen sollte, wäre das super!

Und natürlich in Eigenregie, siehe Unterlagen. Gebaut ist das Haus in Sachsen-Anhalt.

Im Kaufvertrag ist folgender Passus:

Der Käufer hat das Kaufobjekt am 20.07.2022 genau besichtigt. Er kauft es im
gegenwärtigen, gebrauchten Zustand.

Die Notarin wies darauf hin, dass der Verkäufer nach der gesetzlichen Regelung dem
Käufer das Kaufobjekt frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen habe. Ist
das Kaufobjekt mangelhaft, kann der Käufer die Beseitigung des Mangels, Minderung des Kaufpreises verlangen, von dem Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz
statt der Leistung verlangen. Wenn eine Haftungsbeschränkung vereinbart wird,
kann der Käufer solche Ansprüche nicht geltend machen.
Die Haftung des Verkäufers wird wie folgt beschränkt:

Alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufobjekts an Grund und
Boden und aufstehenden Baulichkeiten/Gebäuden sind ausgeschlossen, allerdings
mit Ausnahme
a) vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel, wobei der Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer
Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Vertragsobjekts einen Hinweis erwarten durfte, wie etwa einen Befall des Wohngebäudes mit Hausschwamm,
b) ggf. in dieser Urkunde enthaltener Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien,
c) solcher Sachmängel, die zwischen Vertragsschluss und Übergabe entstehen
und sich nicht im Rahmen gewöhnlicher Abnutzung halten, also etwa Elementarschäden; hierfür wird jedoch – außer bei Vorsatz – die Verjährungsfrist auf drei
Monate ab Übergabe verkürzt,

so dass der Verkäufer also insbesondere nicht für die Richtigkeit der angegebenen
Flächengröße und Verwendbarkeit des Vertragsbesitzes für bestimmte Zwecke
haftet


Denke das ist nicht gut?? Da ja die VK hier in dem KV Arglist ausschliesst.

VK hat 50 Jahre hier gewohnt und hat einen total lieben Eindruck gemacht ( wie man sich doch in Menschen täuschen kann) ich denke aber das ihre Söhne da viel mit zu tun hatten mit dem Verschweigen etc pp. Und sie würde dann vor Gericht vortragen, dass ihre Söhne ja Dachdecker sind und immer nach dem Dach geschaut haben und alles ok war und das mit den Schlafräumen und Kellerdecke sie kann ja schlecht Treppenlaufen.Kann sie aber wohl alleine zu ihren Ärzten muss sie 1 Etage hoch laufen.
Und sie hatte ja total geblockt als ich sie auf die Schäden ansprach.
Sie wohnt in einem altesgerechneten kleinem Mietsbungalow.

Sollte das z.B. die Baubehörde erfahren von dem Schwarzbau dürfte ich den Anbau gar nicht mehr nutzen da dieses besagte Zimmer ( Wohnzimmer) welches eine Baugenehmigung hat, am Ende des Anbaus ist und dann hätte ich nur noch ca.13 qm Küche 13 qm Zimmer und 2 Schlafräume oben a 9 qm. Das Haus dürfte ich nur noch vom Küchenfenster aus verlassen und betretten da ich den Flur nicht mehr betreten dürfte und noch schlimmer ich hätte kein Klo und keine Dusche.
Das geht gar nicht. Und ich müsste Strafe und den Abriss bezahlen.
Sollte das wirklich so sein mit dem Schwarzbau dann gibt es auch keinen Verkauf mehr meinerseits. Da ansonsten ich in Regress gezogen werden kann.
Aber sollte es so sein,denke ich wäre das optimal?

[Nelda]

Doch nicjt optimal sollte nämlich die vk innerhalb der Verhandlung versterben  immerhin Geburtsjahr 1945 oder sie hat kein Geld stehe ich da und das Bauamt weiss dann bescheid.  Bedeutet ich bin dann absolut in der Schulden Falle Anbau wird abgerissen kosten von mehreren zehn tausend Euros da 30 qm und das Haus ist dann erst recht nichts mehr wert da nur 50 qm kein Klo kein Bad und aussenfassade total kaputt keine Haustür keine Treppen.
Ich sollte es vielleicht doch besser verkaufen?
Aber wer bitte kauf sowas wenn sogar Baugenehmigung fehlt plus dieser Zustand.
Wenn die erben das Erbe ausschlagen also ihre Kinder dann kann ich auch nichts dann machen und oft ist sowas ja mit Plan gemacht worden. Evtl hat die gar kein geld mehr absichtlich...

[Spring23]

Doch nicjt optimal sollte nämlich die vk innerhalb der Verhandlung versterben  immerhin Geburtsjahr 1945 ...

Die Frau ist 78 Jahre alt. Nicht 99 oder 105.

Wenn die erben das Erbe ausschlagen also ihre Kinder dann kann ich auch nichts dann machen und oft ist sowas ja mit Plan gemacht worden. Evtl hat die gar kein geld mehr absichtlich...

Das sind nutzlose Gedanken

[Ratlos]

@ Nelda - deine ganzen Gedankengänge sind zum Großteil falsch und entspringen deiner Aufregung die auch für dein ungeborenes Kind schädlich sind.

Ich befürchte auch das dass noch Ärger mit dem ga gibt.

Ärger um den GA-Vertrag kann es nicht geben, denn du hast nicht gekündigt sondern dein gesetzliches Recht auf Widerruf wahrgenommen auf Grundlage einer EG-Richtlinie die auch Deutschland bindet. Kündigung und Widerruf sind 2 verschiedene Rechtsdinge. Der fristgerechte Widerruf unterliegt keiner Beschränkung und keiner Voraussetzung.

Baugenehmigung bzw hat man das früher 1930 bis 1950 gebraucht?

Ja ohne Baugenehmigung ist es immer ein Schwarzbau in deinem Fall Flur und Bad

und natürlich in Eigenregie, siehe Unterlagen.

Gerade Eigenregie benötigt zwingend eine verantwortliche Bauleitung durch einen Baumeister o.ä.

Alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufobjekts an Grund und
Boden und aufstehenden Baulichkeiten/Gebäuden sind ausgeschlossen,

Totale Absicherung, die aber nicht vollständig greift.
Die Ausnahme unter Punkt a) widerspricht dem denn ein undichtes Dach ist ein verschwiegener Mangel.

Salpeter im Mauerwerk macht das Mauerwerk porös, an den Innenwänden weniger dagegen im Außenmauerwerk sehr.
Salpeter ist im Wohnbereich mit Asbest zu vergleichen und birgt große Gesundheitsgefahr. Die ersten Symptome sind Hauterkrankungen und Bronchienprobleme und vor allem Lungenschäden. Ein weiterer Pluspunkt für dich.

Da ja die VK hier in dem KV Arglist ausschliesst.

Nein tut sie nicht. Salpeter kommt durch Feuchtigkeit und das sind bedeutungsvolle "Altlasten" weil sie bereits vorhanden waren und Gesundheitsschäden bringen bzw. fördern..

Sollte das z.B. die Baubehörde erfahren von dem Schwarzbau dürfte ich den Anbau gar nicht mehr nutzen

Doch du darfst ihn weiterhin nutzen denn auch ohne Baugenehmigung steht dein Haus jetzt unter Bestandsschutz, entsprechend kann es keinen (Teil)-Abriss geben.
Sollte sich ein Schwarzbau als gegeben herausstellen ist das alles deine Sache als Eigentümerin. Dass der Vorbesitzer schwarz gebaut hat spielt dabei keine Rolle.
Wenn du aber über die Existenz des Schwarzbaus getäuscht wurdest, dann bestehen Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag oder es besteht für dich ein Recht auf Anfechtung (Rücktritt) des Vertrages.

Doch nicjt optimal sollte nämlich die vk innerhalb der Verhandlung versterben

Verstirbt sie geht dein Anspruch auf ihre Erben über. Sie werden dann Beklagte.

Im Moment schaut die Lage nicht allzu schlecht aus!
Allerdings scheinst du in keinster Weise aufgeklärt zu sein durch deinen RA.

Obwohl du - mal fiktiv angenommen - völlig im Recht bist kannst du den Prozess allein wegen Geldmangel verlieren und in die Pleite rutschen.

Das widerrufene GA diente nur dem Geldbeutel des RA darum will dieser Schlaumeier
das GA zur Entscheidungsgrundlage für einen Prozess machen was ein völliger Blödsinn ist, weil es der Gegner sowieso bestreitet.
Mit dem GA wärst du gezwungen einen Prozess zu führen oder die rd. 4.000 € in den Sand zu setzen.
Ohne Prozess ist das GA nur ein Blatt Papier.

Die Gegenpartei behauptet immer das Gegenteil von dem was du vorträgst.
Der Richter aber weiß nicht wer Recht hat und MUSS ein GA über die Mängel erstellen lassen. Wer aber zahlt den Vorschuss von rd. 2.000 €. DU!
Genauso läuft es mit der Gastherme ab, wenn defekt behauptet wird.
Der Richter muss dann ein Heiz-GA erstellen lassen und verlangt wieder ca. 2000 € Vorschuss von dir. Dann hättest du bereits 8.000 € für GA ausgegeben und es kommt noch mehr Geld dazu.
Das ganze ist ein reiner GA-Prozess den du ohne PKH oder RSV finanziell nicht bewältigen kannst. Deine vorhandenen 10.000 € sind ratzfatz weg.
Und das wichtigste wenn du das Verfahren voll gewinnen solltest:
Geht der Gegner vor das OLG hast du keine Finanzen mehr und das Verfahren geht verloren obwohl du vor dem LG gewonnen hast.
So und mit weiteren Beweisanträgen würde ich dich schachmatt setzen, wäre ich dein Gegner.

Empfehlung 1) wenn du klagen willst?:
Erstmal eine kleinere Summen von 5.000 max 10.000 € einklagen. Eine Teilklage hindert dich nicht an einer weiteren Vollklage. Das ist eine BGH-Entscheidung.
Mehr kann ich hier im Forum nicht für dich tun. Die letzte Entscheidung triffst immer du!

Empfehlung 2) Kosten
Eine Mail-Anfrage an deinen RA über die Gesamt-Kosten bei Prozessverlust in 1. Instanz -
einschließlich möglicher Kosten für Gutachten und den Kosten der Gegenpartei.
Zur Auskunft ist dein RA verpflichtet bei Anfrage.

[Ratlos]

Nachtrag:

Ich habe 3onen Plan gelaber da ist kein amtlicher Stempel drauf und es steht das unter dem flachdach ein zinkblech hin soll..

Ohne Amtsstempel ist das kein genehmigter Bauplan bzw. Tekturplan oder handelt es sich um einen 50tel Werkplan. Auf Werkplan muss kein Amtsstempel sein aber die Unterschrift der Bauleitung weil danach das tragende Baustahlgewebe der Decke verlegt wird.
Durch ein Zinkdach regnet es auch nach 30 Jahren noch nicht wenn es fachmäünnisch angebracht wurde.

[Nelda]

Vielen Dank da werde ich mal nach weiterschauen was da los ist.
Wünsche Dir noch einen schönen Tag.  Wir hören uns sobald ich was weiss.

[Ratlos]

Lese bitte sehr aufmerksam meinen Beitrag Nr. 81

[Nelda]

Vielen Dank ratlos ich gebe dann auf und verkaufe besser die Risiken sind mir zu hoch.  Ich werde mich wieder melden sobald ich mehr Übersicht habe spätestens wenn das Problem mit dem jobcenter los geht wegen Umzug und Miete. 
Die Risiken sind einfach viel zu hoch und ich muss schauen das ich mit einem blauen Auge davon komme.
GA hat sich noch nicht gemeldet.
Bauamt habe ich sein lassen denn sobald ich davon offiziell  Kenntnis habe hafte ich.
Ich werde jedoch die Mängel offenlegen beim Makler und darauf bestehen das dies im Kaufvertrag mit aufgeführt wird.
Nochmals danke für deine klaren Worte und Hilfe

[Ratlos]

Vielen Dank ratlos ich gebe dann auf und verkaufe besser die Risiken sind mir zu hoch.

Man kann dir nur erklären was Sache ist. Die Entscheidung triffst du.
Die Meinung deines RA kannst du dir gerne einholen und ihm auch meine Beiträge zeigen für deren Richtigkeit ich in Bezug auf das GA und des Prozess(kosten)-risiko garantiere.
Du kannst aber auch so das Mandat beim RA beenden und die Rechnung verlangen.
Begründung wäre der Weiterverkauf des Hauses.
Seine Rechnung kann man dann hier auf Richtigkeit nachprüfen.

Beim Verkauf musst du darauf achten, dem Käufer die Mängel zu sagen und diese in den Vertrag mit
"leichten Worten" mit aufnehmen. Sonst kann der dich in Regress nehmen.

Wir sehen uns bestimmt bald wieder hier wenn der geschasste GA reagiert.
Aber davor brauchst du keine Angst zu haben. Das bringen wir auch ohne RA hin.

Wünsche dir guten Verkaufserfolg. Leider kann ich hier nicht mehr für dich tun.

[Schmidtchen]

Ich werde jedoch die Mängel offenlegen beim Makler und darauf bestehen das dies im Kaufvertrag mit aufgeführt wird.

Ich denke, dass ein Verkauf nicht die schlechteste Idee ist, wenn du mit einem blauen Auge davon kommen möchtest.
Alles Andere ist in meinen Augen sehr risikoreich.

Wenn du einen Makler beauftragen möchtest, denke an die Kosten. Die musst du mindestens zum Teil selbst bezahlen und auch mögliche Interessenten sind nicht begeistert, wenn sie bei einer solchen Bruchbude zusätzlich zu den unumgänglichen Kaufnebenkosten, auch noch den Makler bezahlen müssen.

Vielleicht ist es dir ja möglich, ohne Makler zu verkaufen.

Ich habe ja schon geschrieben: Frag doch mal bei den Nachbarn, ob die vielleicht Interesse haben. Das Nachbargrundstück zu kaufen, kann durchaus reizvoll sein. Ansonsten kostet eine Anzeige bei Ebay oder Immoscout nicht die Welt, was anderes macht der Makler auch nicht.
Die Fakten über das Haus musst du eh zusammen stellen und wenn du Zeit für Besichtigungstermine hast, ist das vielleicht eine gute Möglichkeit die Pfennige zusammen zu halten.
Einen Energieausweis hast du vom Haus?

Gewinn wirst du ja eher nicht machen, ansonsten müsstest du auch an zu versteuernde Spekulationsgewinne denken, wenn du da nicht selbst wohnst.

[Ratlos]

@ Nelda - wird beim Verkauf etlichen Verlust hinnehmen müssen. Schätzungsweise um die 10 - 15.000 €.
Unsere Spezialisten hier müssten doch wissen ob sie PKH bekommen kann obwohl sie 10.000 € besitzt, denn ein Verfahren wird teuer und sie darf lt. Gesetz nicht wegen Geldmangel vom Verfahren abgeschnitten werden.
Ich an ihrer Stelle würde trotz Verkaufsabsicht den Schaden einklagen wenn es PKH gibt.

[Nelda]

Ich werde deutlich mehr als 15 000 verlieren.  Alleine mit Hauskauf Nebenkosten sind das 65000 Euro Haus plus Nebenkosten also Notar, Makler etc  und Baumarkt Rechnungen Tapeten,  Teppich, leisten, Farbe, Steckdosen etc 80 000 Euro bekommen werde ich für das Haus höchstens 50 000 Euro eher weniger schätze eher 40 000 Euro also habe ich einen Verlust von 30 000 bis 40 000 Euro.
Vermögensgrenze ist 10 000 Euro bei VKH.
Jedoch sollte Verkäuferin kein Geld mehr haben oder bid vors OLG gehen und zwischenzeitlich versterben oder pflegefall werden stehe ich da habe ein Haus ohne Baugenehmigung und muss dann noch bussgeld bezahlen und habe immer noch diese Schäden die dann vermutlich noch schlimmer sind.
Ich ärgere mich auch sehr über das alles und am liebsten würde ich der vk so sehr meine Meinung sagen  und da ohne schaden raus kommen aber das geht leidernicht
 Ein eigenheim werde ich mir dann ihr nicht mehr leisten können
Verkaufen und schaden einklagen wird wohl nicjt gehen da dann ein GA sich das Haus nicht anschauen kann?
Und sollte ich verlieren dann greift PKH nicht und ich habe diese Pfändungssache ? Würde es hier nicht rein regnen und würden diese Verhandlungen vor Gericht nicht Jahre lang dauern...