Betriebskostenabrechnung 2022 heute erhalten.

[Soulmate2411]

Hallo,

ich habe heute (per Einwurf in den Briefkasten) von meinem Vermieter die Betriebskostenabrechnung für 2022 erhalten. Datiert ist das ganze auf 22.12.2023 und diese beträgt stolze 799,10 Euro. Ich beziehe Bürgergeld und in den jetzt bereits 10 Jahren ist es das erste Mal das ich eine Betriebskostenabrechnung bekommen habe. In dieser Abrechnung steht auch noch etwas von " Rest aus 21 ". Ich lade das mal geschwärzt hier hoch.

Das Jobcenter wollte 2022 die Nebenkostenabrechnung für 2018,2019 und 2020 und das gab ja riesen Theater mit Anwalt und allem und dann habe ich ja Abrechnungen bekommen in denen angeblich kein Guthaben vorhanden war und er aber auch kein Geld angefordert hat. Da hatte das Amt schon gesagt die Nebenkostenabrechnungen sind nicht richtig aber weiter kam nichts vom Amt.

Dazu muss ich auch sagen das seit mehr als 6 Jahren nur eine Heizung von 3 funktioniert. Und ich die Abrechnung auch null verstehe. Ich habe jetzt über das Onlineportal des Jobcenter die Übernahme beantragt.

Meine Fragen dazu:

1. Übernimmt das Jobcenter die Betriebskostenabrechnung?
2. Ist das überhaupt Rechtens, die jetzt mir zukommen zu lassen für 2022 mit " Rest von 2021"?
3. Auf der Betriebskostenabrechnung steht auch keine Frist oder dergleichen, müsste da nicht etwas stehen wie " Bis zum ..." oder "innerhalb von ..." überweisen ? Dort steht nur "Mit der Bitte um Überweisung auf das Konto ...."

Vielleicht noch gut zu wissen, dass hier quasi 2 Häuser unter einer Adresse sind. Die eine Hälfte hat Gas und wir haben Öl. Wie viele aber genau mit Öl heizen kann ich leider nicht sagen. Es kommt mir auf jeden Fall alles sehr viel vor.

Lg

[hko]

Hallo Soulmate2411,

zunächst zu den Posten:
das Haus hat wohl insgesamt 858 m² Wohnfläche, Deine Wohnung 60 m².
Die kalten Nebenkosten wurden nach Wohnfläche aufgeteilt, also jeweils 60/858 des jeweiligen Gesamtbetrages.
Wasser und Abwasser vom Wasserzähler abgelesen: 80 m³
Warum die Heizkosten mit 60/648 aufgeteilt werden ist nicht ersichtlich. Wie wird denn der Heizenergieverbrauch bei Euch ermittelt?

zu Rest aus 2021:
da ist wohl etwas durcheinander geraten.
der Rest des Öls aus 2021 gehört bestimmt zum Datum 20.01.2022,
die übrigen Werte sind jeweils die entsprechenden Lieferungen.
Nur, hier fehlt der Rest aus 2022, der dann in Abzug zu bringen wäre. Oder gab es Ende 2022 keinen Restbestand?

Gruß hko

[Soulmate2411]

Guten Morgen,

Danke für die Rückmeldung. Ich kann dir leider nicht sagen wie hier etwas berechnet oder abgelesen wird. Ich habe eine Kalt,-und Warmwasseruhr im Bad und diese wurde zuletzt im August abgelesen. Und davor Jahrelang nicht, weil ich davon ausgehe dass es immer Guthaben gab und der Vermieter leider der Typ Mensch ist der sagt " Ich nehme nur aber gebe nichts".

Habe gestern dann direkt dem Jobcenter geschrieben und heute morgen folgende Antwort bekommen:

"Folgende Unterlagen beziehungsweise Angaben werden hierzu noch benötigt:
- korrigierte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022
**Ihr Vermieter hat lediglich Vorauszahlungen in Höhe von monatlich 95 e berücksichtigt. Sie zahlen jedoch Vorauszahlungen in Höhe von 185,00 E monatlich (Die Gesamtmiete beträgt 587,00 e, hiervon entfallen 402,00 e auf die Grundmiete und 185,00 E für die Vorauszahlungen). Für das Jahr 2022 wurden somit 2.220,00 E Vorauszahlungen geleistet. Es ergibt sich somit ein Guthaben zu ihren Gunsten von 280,90 E. Bitte kontaktieren Sie daher Ihren Vermieter und verlangen Sie eine korrekte Nebenkostenabrechnung, welche sämtliche Vorauszahlungen berücksichtigt.-**
Bitte reichen Sie diese bis 15.01.2024 ein."

Das Ding ist, ich weiß jetzt schon das ich diese Unterlagen nicht bekommen werde, war letztes Jahr auch schon Theater was bis zum Anwalt ging und er mir dann drohte das ich Zitat " verpissen sie sich so schnell wie möglich aus meiner Wohnung ". 1,5 Wochen später hatte ich damals die BK Abrechnung die das Amt wollte. Habe auch erfahren das die Partei über mir über 1400€ Nachzahlung hat.
 
Ich gehe mal stark davon aus, das ich auch dieses Mal zum Anwalt muss.

[Susanne vom See]

Warst du schon beim Mieterverein?
Die Nebenkostenabrechnung sieht nicht wirklich korrekt aus.

[jens123]

Wenn das alles ist, erfüllt diese Betriebskostenabrechung sicher nicht die gesetzlich geforderten Standards. Evtl. ist sie so unwirksam. Gehe am besten gleich zu einem Anwalt, mit Beratungsschein. Hat keinen Sinn. Der Vermieter muss nachvollziehbar liefern, sonst keine Anspruch. Dass das JC diesen Murks nicht abkauft, ist verständlich.

[Soulmate2411]

Wenn das alles ist, erfüllt diese Betriebskostenabrechung sicher nicht die gesetzlich geforderten Standards. Evtl. ist sie so unwirksam. Gehe am besten gleich zu einem Anwalt, mit Beratungsschein. Hat keinen Sinn. Der Vermieter muss nachvollziehbar liefern, sonst keine Anspruch. Dass das JC diesen Murks nicht abkauft, ist verständlich.

Das ist tatsächlich alles was ich bekommen habe. Auch die anderen Parteien im Haus. Die Familie über mir muss angeblich über 1400€ nachzahlen, ob sie es einfach zahlen oder nicht, keine Ahnung. Die Abrechnung wurde ja vom "Hausmeister" bzw seinem "Mädchen für alles hier" erstellt, der hat damals auch schon die Mietbescheinigung unterschrieben weil der Vermieter keine Lust hatte vorbei zukommen. Schicken, egal ob per Einschreiben oder sonst was, muss ich nichts, weil er einfach immer behauptet es kam nicht an. War letztes Jahr auch schon der Fall, erst als er Post vom Anwalt bekam in dem ihm mitgeteilt wurde das mir nahe gelegt wird die Zahlungen einzustellen hat er sich gemeldet.
Ich werde nach Neujahr mit dem Schreiben vom Amt zum Hausmeister gehen und ihm eine Kopie mit Zeugen übergeben, mir der Bitte zu Richtigstellung. Und da ich weiß, das nichts bei rumkommt, werde ich mich gleich dann um einen erneuten Beratungsschein kümmern.
Ich weiß jetzt schon dass das ganze wieder mit Drohungen und Rausschmiss endet, weil er dieses Mal etwas von mir will und ich das a) nicht selber zahlen kann und b) das Jobcenter erstmal auf das Guthaben beharren wird, bis der Vermieter was anderes beweist.

Was mache ich denn, wenn er mich Abmahnt weil ich die NK nicht bezahlen kann und mir dann eine Kündigung ausspricht ? 
Wichtig vielleicht noch: Die Miete und alle Gesamtkosten werden direkt vom Amt an den Vermieter überwiesen.

[hko]

Was mache ich denn, wenn er mich Abmahnt weil ich die NK nicht bezahlen kann und mir dann eine Kündigung ausspricht ?

einer evtl. Abmahnung widersprechen. Kündigung erst möglich, wenn Mietrückstand zwei Monatsmieten, d.h. hier mehr als 800 €.

Wichtig vielleicht noch: Die Miete und alle Gesamtkosten werden direkt vom Amt an den Vermieter überwiesen.

hier könnte ein Gespräch mit dem SB des JC hilfreich sein. Die haben sicher öfter mit gleichen Problemen zu tun und können - falls sie wirklich helfen wollen - nützliche Tipps geben.

Gruß hko

[september23]

Was mache ich denn, wenn er mich Abmahnt weil ich die NK nicht bezahlen kann und mir dann eine Kündigung ausspricht ?

Lesen, was man Dir geschrieben hat und zu einem Mieterverein gehen. Den zahlt in solchen Fällen das JC.
Eine nicht korrekte Abrechnung muss korrigiert werden.

Wichtig vielleicht noch: Die Miete und alle Gesamtkosten werden direkt vom Amt an den Vermieter überwiesen.

Dann spricht mit denen, was sie von der Abrechnung halten und lass Dir den Beitrag für den Mieterschutz ausstellen.

Dort kann man mit dem "Schadensfall" eintreten und sich beraten lassen, bei Bedarf schreibt der Anwalt von denen Deinen Vermieter an.

[Soulmate2411]

Lesen, was man Dir geschrieben hat und zu einem Mieterverein gehen. Den zahlt in solchen Fällen das JC. Eine nicht korrekte Abrechnung muss korrigiert werden.

Habe bereits eine Mail an unseren Mietverein geschrieben und meine Situation geschildert und nach Kosten etc. gefragt und ob ich direkt kommen soll oder erst abwarten soll was der Vermieter macht.

Guten Rutsch an Alle

[Soulmate2411]

Hallo,

ich habe da nochmal eine Frage: Das Schreiben vom Jobcenter, zählt das schon als Widerspruch? Ich habe nun mehrere Sachen online gelesen. Die eine Seite sagt man MUSS innerhalb von 30 Tagen zahlen aber unter Vorbehalt und kann dann das Geld zurückfordern wenn die NK nicht stimmt und die andere Seite sagt das wenn man Widerspruch einlegt man es nicht zahlen muss, bis die Sache geklärt ist (wegen Formfehler, falscher Rechnung etc p.p. was ja hier der Fall ist)
Habe leider noch niemanden vom Mietverein erreicht, daher stelle ich meine Frage hier.

[jens123]

Sofort Widerspruch gegen die Abrechnung beim Vermieter einlegen, nachweislich z. B. per Einschreiben. Begründen kannst du ihn ganz einfach indem du die Punkte aus dem Schreiben des Jobcenters wörtlich übernimmst und hier nochmal überblickst, welche sonstigen vielen Gründe in Frage kommen: https://www.immoportal.com/verwalten/immobilienverwaltung/nebenkostenabrechnung-wenn-der-mieter-widerspricht

"Unabhängig von den 30 Tagen der Zahlungsfrist bei einer Nachforderung hat der Mieter zwölf Monate Zeit nach Eingang der Nebenkostenabrechnung, Einspruch einzulegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Lässt er die Frist verstreichen, kann er die Abrechnung nicht mehr anfechten (Ausschlussfrist)."

Hier ist z. B. ein Muster: https://www.immoportal.com/sites/default/files/2023-01/widerspruch-nebenkostenabrechnung-muster_immoportal_1.pdf

Falls die Abrechung formale Mängel hat, ist sie insgesamt unwirksam. Irgendwelche Interna, ob der Vermieter das Ding an einen Hausmeister delegiert hat oder sonst wen ist völlig uninteressant. Du hast Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung vom Vermieter.

Mietervereine haben nicht den besten Ruf. Die halten sich gern zurück, wollen sich nicht festlegen und vertrösten. Wer es ernst meint, geht gleich zum Anwalt (mit Beratungsschein). Wahrscheinlich reicht hier ein Termin, um diese "Abrechnung" für absurd zu erklären.

[Soulmate2411]

Falls die Abrechung formale Mängel hat, ist sie insgesamt unwirksam. Irgendwelche Interna, ob der Vermieter das Ding an einen Hausmeister delegiert hat oder sonst wen ist völlig uninteressant. Du hast Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung vom Vermieter.

In dem Link von dir steht zum Beispiel drin: "Unvollständige Anschrift des Mieters (sie muss inkl. der Wohnungslage (z.B. 1. Stock, links) angegeben werden)" Es steht nur die Adresse vom Haus drin, keine Etage, keine Richtung der Wohnung. Dazu ist mein Nachname falsch geschrieben. Sprich es steht nur " Wohnung: Nachname".

Dazu steht in deinem Link noch "Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüsssel fehlt" Sehe ich auf der Abrechnung jetzt auch nicht gegeben.

Des Weiteren steht noch drin in deinem Link "Darstellung des resultierenden Mieteranteils der Nachzahlung/Erstattung ist nicht transparent" ist auch nicht gegeben wenn man sich mal die Auflistung aus 2021 ansieht. Da weiß ich weder meinen Verbrauch, noch meinen Anteil oder dergleichen.

Auch ist mir aufgefallen das er die Schädlingsbekämpfung aufgelistet hat und ich vorhin gelesen hatte das er das nicht darf.

Das mit dem Mieterschutzbund habe ich nur gemacht, weil es mir hier nahegelegt wurde. Ich habe heute nochmal das Jobcenter angeschrieben zwecks eines persönlichen Gespräch mit der Geld,- und Rechtsabteilung. Mir geht es nur darum das ich die 799€ nicht zahlen kann und das Amt auch nicht unter Vorbehalt an den Vermieter überweisen wird. Daher will ich mit dem SB reden was es für Möglichkeiten gibt, da man ja nur 30 Tage Zeit hat um das ganze auch unter Vorbehalt zu bezahlen. Wenn diese NK aber unwirksam ist und ich Widerspruch einlege entfällt diese 30 Tage frist ja und er kann mich nicht abmahnen oder kündigen.

Danke für deinen Link, hat mich auf jeden Fall etwas beruhigt.

[Jimmy Neutron]

Ich habe drei Kündigungen mit dem Mieterschutzverein abwenden können. Ich kann nur Positives berichten. Beratungshilfe ist aber auch eine Lösung.

Sofort Widerspruch gegen die Abrechnung beim Vermieter einlegen, nachweislich z. B. per Einschreiben. Begründen kannst du ihn ganz einfach indem du die Punkte aus dem Schreiben des Jobcenters wörtlich übernimmst und hier nochmal überblickst, welche sonstigen vielen Gründe in Frage kommen: https://www.immoportal.com/verwalten/immobilienverwaltung/nebenkostenabrechnung-wenn-der-mieter-widerspricht

Würde ich auf gar keinen Fall so machen. Nicht, ohne dass sich ein Anwalt dem angenommen hat.

Stimmen die Angaben des Jobcenters mit der Vorauszahlung?

[Soulmate2411]

Stimmen die Angaben des Jobcenters mit der Vorauszahlung?

Ja die stimmen. 402Euro ist die Kaltmiete. 80Euro Heizkosten und 105Euro Nebenkosten.  Der Vermieter bzw Hausmeister hat aber Vorauszahlungen nur mit 95Euro x 12 berechnet anstatt mit 185Euro x 12.

Noch eine Frage zum Beratungshilfeschein: Ich habe diesen 2022 beantragt und erhalten, wie lange ist dieser denn gültig? Geht ja wieder um die gleiche Sache wie damals auch schon. Habe den Schein gerade vor mir liegen und dort steht nicht wie lange der gültig ist. Erhalten habe ich den Ende Januar 2022.

Folgendes steht auf dem Schein:

"Berechtigungsschein
Mein Name
Meine Adresse

Bezeichnung der Angelegenheit
Mietstreitigkeiten (Nebenkostenabrechnung)

Dem Rechtssuchenden wird rechtliche Beratung und - soweit erforderlich - Vertretung durch eine Beratungsperson in der oben bezeichneten Angelegenheit bewilligt.
In Straf - und Bußgeldsachen beschränkt sich die Tätigkeit der Beratungsperson auf Beratung.

Stadt, 18.01.2022
Rechtspflegerin Name "

Würde auch wieder zu dem Anwalt gehen, bei dem ich damals auch war, heisst der hat den Berechtigungsschein ja eh in seiner Ablage.

[Jimmy Neutron]

Der Beratungshilfeschein muss neu beantragt werden. Geht immer nur in diesem individuellen Fall.
Grundsätzlich gilt die Zahlungsfrist. Ein Widerspruch hemmt diese Frist nicht.
Die Abrechnung muss entweder formelle Fehler aufweisen oder aber es muss sich um einen ganz offensichtlichen Fehler handeln. Die Sache mit dem Guthaben wäre aber ein ganz offensichtlicher Fehler. Die Zahlungspflicht dürfte in diesem Fall nicht bestehen.
Beratungshilfeschein und einen Anwalt für Mietrecht aufsuchen dürfte die schnellste und beste Möglichkeit sein. Der Mieterverein kann dich zwar unterstützen. Die Rechtsschutzversicherung greift aber erst nach ein paar Monaten und nicht für alte Probleme.