Nebenkostenabrechnung 2020

[Bundspecht]

Guten Morgen,

wir haben gestern die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 bekommen. Ich bin der Meinung , dass sich da der eine oder andere Fehler eingeschlichen hat. Aber der Reihe nach.

Wir zahlen für Heizkosten 43€ im Monat , macht im Jahr 516€, was auch so in der Abrechnung vermerkt ist. Nun haben wir aber "nur" Brutto 338,05€ (Netto 402,28€) verbraucht. Bevor ich nun hier die Pferde wild mache ...

Müsste die Differenz zwischen bezahltem und verbrauchtem nicht eigentlich uns (bzw. dem JC) irgendwo gut geschrieben werden bzw. verrechnet werden ? Und müsste diese Summe (113,72€) nicht irgendwo in der Abrechnung auftauchen ?  Oder habe ich da einen Denkfehler ?


LG

[Heinz-Otto]

Nein kein Denkfehler.
Tatsächliche Neben- und Heizkosten, abzüglich bezahlte Abschläge.
Der Saldo ist zu erstatten, oder nach zu zahlen.

[Bundspecht]

@Heinz-Otto....

Danke erstmal für deine Antwort...Wie gesagt ich bin mir da nicht sicher, aber ich denke es ist wie beim Strom. Was Zuviel bezahlt, wird erstattet. Problem ist nur, dass die Summer die ich da berechnet habe nirgends auftaucht , auch nicht nach stundenlanger Recherche der Abrechnung.

Kommen wir zum nächsten Fehler:

Wir sollen nun insgesamt 218,25€ nachzahlen, die Summer ergibt sich aus den Entstandenen Kosten und den tatsächlich gezahlten. Soweit Ok.... Betriebskosten zahlen wir 193€ im Monat , macht im Jahr 2316€.... Laut Abrechnung wird aber nur eine Zahlung von 2232,00€ angegeben.

Auch hier eine Differenz von 84€ zu unseren Ungunsten. 113,72+84 = 197,72€. Rein theoretisch dürfte die Nachzahlung (wenn da nicht auch noch Fehler drin sind ) nur noch 20,53€ betragen. Oder ?

Leider haben wir hier in der Nähe keine Möglichkeit sowas prüfen zu lassen


LG

[Heinz-Otto]

So ganz kann ich dir leider nicht folgen.
Das hier fällt mir jetzt erst auf

Brutto 338,05€ (Netto 402,28€)

Brutto/nett, bzw. Ust. gibt es nur in gewerblichen BK-Abrechnungen.
Was meinst du mit Brutto/netto?

@Heinz-Otto....
Problem ist nur, dass die Summer die ich da berechnet habe nirgends auftaucht , auch nicht nach stundenlanger Recherche der Abrechnung.

Welche Summe? Wenn die Verbräuche nicht aufgeführt sind, ist die Abrechnung fehlerhaft.
Es muss Umlageschlüssel, Gesamtverbrauch Haus, Anteile je Haushalt, Summe Haushalt  und Heizkosten getrennt von kalten BK aufgeführt sein. Dann beide Kosten addiert und mit bezahlten Vorauszahlungen verrechnet werden.
Es sei denn du zahlst pauschale Nebenkosten (ohne Abrechnung) und nur die Heizkosten werden abgerechnet.

Soweit Ok.... Betriebskosten zahlen wir 193€ im Monat , macht im Jahr 2316€.... Laut Abrechnung wird aber nur eine Zahlung von 2232,00€ angegeben. [/quote
Dann muss man das dem VM mitteilen und um Korrektur bitten mit den korrekten Zahlen.
Ich habe mal nichts nachgerechnet.
Leider haben wir hier in der Nähe keine Möglichkeit sowas prüfen zu lassen

Dann lade die Abrechnung mal anonymisiert hoch, dann schaue ich mal, ob ich da durchblicke.
EDIT: Manche JC übernehmen die Prüfung der Abrechnung, bzw. meckern, wenn mit der Abrechnung etwas nicht stimmt.
Auf jeden Falll musst du reagieren, der Abrechnung widersprechen und dem VM eine Frist setzen.

[Bundspecht]

Brutto/nett, bzw. Ust. gibt es nur in gewerblichen BK-Abrechnungen.
Was meinst du mit Brutto/netto?

Naja kommen da nicht normalerweise nicht die 19 % Mehrwertsteuer drauf ? Wenn nicht , haben wir ja noch weniger verbraucht , als bezahlt .

Ich glaube ich habe den Fehler gefunden. 2019 haben wir noch 187€ Betriebskosten /Monat bezahlt. Ab 2020 dann 193€ . sind 7€ mehr im Monat. Das sind exakt die 84 € die nun zu wenig berechnet wurden. Die haben einfach noch mit den "alten" Betriebskostenvorauszahlungen gerechnet

Welche Summe? Wenn die Verbräuche nicht aufgeführt sind, ist die Abrechnung fehlerhaft.

Naja wir sollen laut Abrechnung 338,05€ bezahlen für Heizkosten. Ich hatte nun angenommen das da noch 19 % draufkommen, weil da "Brutto" vorsteht. Gezahlt wurden aber 516€ 

[Heinz-Otto]

Naja kommen da nicht normalerweise nicht die 19 % Mehrwertsteuer drauf ? Wenn nicht , haben wir ja noch weniger verbraucht , als bezahlt .

Üblich ist, die Kosten (Eingangsrechnungen) inkl. Ust. anzugeben. Nettobeträge interessieren den Endverbraucher bei BK-Abrechnungen nicht und haben dort eigentlich auch nichts zu suchen.

Das sind exakt die 84 € die nun zu wenig berechnet wurden. Die haben einfach noch mit den "alten" Betriebskostenvorauszahlungen gerechnet

Darum um Korrektur bitten.

Naja wir sollen laut Abrechnung 338,05€ bezahlen für Heizkosten. Ich hatte nun angenommen das da noch 19 % draufkommen, weil da "Brutto" vorsteht. Gezahlt wurden aber 516€ 

Das scheint ein privater Vermieter zu sein? Oder die haben euch eine Abrechnung für gewerbliche Mieter geschickt, wo von der sog. Umsatzsteueroption Gebrauch gemacht wird.

Dann wollen die nur den Nettobetrag von euch, statt den Bruttobetrag. Also blicken die es selbst nicht.
Korrekt wäre - wie du richtig erkannt und berechnet hast - diese 402,28. Euer GH 516 - 402,28 = 113,72€

Du hast es ja voll im Griff. Also dem VM das mitteilen, am besten mit der Aufstellung deiner Korrekturrechnung und Frist setzen (2 Wochen?) dir eine korrekte Abrechnung zu schicken und das Guthaben bis tt.mm.jj zu überweisen.

[Bundspecht]

Naja der Vermieter ist eine ..Ja gute Frage eigentlich. Das ist eigentlich ein Privater Vermieter bzw. eine Art Holding mit Sitz in Holland. Aber der Laden wurde in den letzten Jahren öfter verkauft , von daher steige ich da selber nicht so durch. Die Post und alles kommt aber von einer Verwaltung GmbH die ihren Sitz mal in Berlin , mal in Erlangen hat 

Naja, auf der eigentlichen Kostenaufstellung (mit den Beträgen für uns)  , stehen tatsächlich nur die Brutto Beträge, und auch NUR diese werden in Rechnung gestellt . Auf der (gesonderten) Heizkostenabrechen von ISTA steht eben "Ihre Gesamtkosten Brutto 338,05€

Auf den restlichen Abrechnung wo es um die Einzelnen Posten geht , wie z.B. Hausmeister, Fahrstuhlwartung usw. stehen Brutto UND Nettokosten.

Ich habe momentan leider nicht die Möglichkeit die Einzuscannen.

[Heinz-Otto]

Naja der Vermieter ist eine ..Ja gute Frage eigentlich. Das ist eigentlich ein Privater Vermieter bzw. eine Art Holding mit Sitz in Holland. Aber der Laden wurde in den letzten Jahren öfter verkauft , von daher steige ich da selber nicht so durch. Die Post und alles kommt aber von einer Verwaltung GmbH die ihren Sitz mal in Berlin , mal in Erlangen hat 

Oh je, wie schrecklich.

Naja, auf der eigentlichen Kostenaufstellung (mit den Beträgen für uns)  , stehen tatsächlich nur die Brutto Beträge, und auch NUR diese werden in Rechnung gestellt .

Dann passt es ja, außer den angepassten Vorauszahlungen.

Auf der (gesonderten) Heizkostenabrechen von ISTA steht eben "Ihre Gesamtkosten Brutto 338,05€

Das wiederum verstehe ich nun gar nicht.
Wenn dann doch diese 338 € gelten, dann würde ich das auch so ansetzen.
Wenn sich die ISTA da geirrt hat, kann der VM auf diese Rechnung keine Ust. drauf schlagen.
Er darf nur berechnen, was er selbst zahlen musste.

Auf den restlichen Abrechnung wo es um die Einzelnen Posten geht , wie z.B. Hausmeister, Fahrstuhlwartung usw. stehen Brutto UND Nettokosten.

Dann fordere die mal auf, das Netto in der Abrechnung weg zu lassen, da du keinen Gewerbemietvertrag hast und das verwirrend ist.
Anscheinend hat man darauf sogar einen Anspruch. Achtung, langer komplizierter Artikel zum Ust. Optionsmodell
https://www.mietrecht.org/nebenkosten/mehrwertsteuer-nebenkostenabrechnung/

Da dem Mieter gegenüber keine Mehrwertsteuer erhoben (wenn dies der Fall ist, siehe die Vorgehensweise unter 2.), sondern nur die vom Vermieter an den Versorgungsträger entrichtete Mehrwertsteuer auf den Mieter umgelegt wird, ist die Mehrwertsteuer in der Nebenkostennabrechnung nicht gesondert auszuweisen. Dem Mieter wird von seinem Vermieter derjenige Betrag als Bruttowert in Rechnung gestellt, den dieser gegenüber den Versorgungsunternehmen einschließlich der Mehrwertstuer gezahlt hat. Die gesonderte Ausweisung der Mehrwertsteuer ist nicht nur entbehrlich, sondern darf nicht erfolgen.

Ich habe momentan leider nicht die Möglichkeit die Einzuscannen.

Du hast ja den Durchblick. Ich denke nicht, dass wir das nochmal kontrollieren müssen.

[Bundspecht]

Du hast ja den Durchblick

Danke für die Blumen  Aber ich habe da echt keine Ahnung von , nur Zahlen lügen nicht. Das Problem was ich nun habe ist aber, dass das JC die Abrechnung schon im September haben wollte, unter Androhung der Leistungseinstellung. Habe aber mitgeteilt, dass ich nix vorlegen kann, was ich nicht habe.

Nun habe ich aber auch gelesen, dass man wenn es eine Nachzahlung gibt, diese erstmal zahlen muss innerhalb eines Monats, aber man 12 Monate Zeit hätte die Abrechnung auf Fehler zu überprüfen.

Ich habe nun Angst, dass das JC das nicht zahlen wird, und wir um unsere Wohnung bangen müssen, die wir gerade aufwendig renoviert haben.

[Heinz-Otto]

Danke für die Blumen  Aber ich habe da echt keine Ahnung von , nur Zahlen lügen nicht. Das Problem was ich nun habe ist aber, dass das JC die Abrechnung schon im September haben wollte, unter Androhung der Leistungseinstellung.

Wieder ein inkompetenter SB. Sag ihm er soll mal § 556 Abs. 3 BGB lesen, oder die fachlichen Weisungen ;)
Wenn das Abrechnungsjahr das KJ ist - was meistens so ist - läuft die Abrechnungsfrist erst am 31.12. 24 Uhr ab.
Die Abrechnung für 2020 ist also noch gar nicht fällig.
DAS müssen die SB wissen.

Nun habe ich aber auch gelesen, dass man wenn es eine Nachzahlung gibt, diese erstmal zahlen muss innerhalb eines Monats, aber man 12 Monate Zeit hätte die Abrechnung auf Fehler zu überprüfen.

Streng juristisch ja, nach 1 Monat ist die Abrechnung fällig. Leider auch eine fehlerhafte.
Darum sofort schreiben und die Abrechnung bemängeln. Da wird wohl kaum etwas kommen, wenn du die Nachzahlung nicht leistest. Und selbst wenn, gibt es noch keine Gefahr der Kündigung, da die Mietschuld noch keine 2 Monatsmieten wäre und der Ausgleich der Mietschuld auch noch 2 Monate lang nachgeholt werden kann.

Ich habe nun Angst, dass das JC das nicht zahlen wird, und wir um unsere Wohnung bangen müssen, die wir gerade aufwendig renoviert haben.

Das JC muss Nachforderungen bezahlen, so lange sie angemessen sind.
Der Antrag auf Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung umfasst auch später fällige Nebenkostennachforderungen. Diese gehören zum Zeitpunkt ihrer Geltendmachung zum
gegenwärtigen Bedarf.


Da es nur um die 20 €(?) sind - ich habe nicht nachgeschaut und -gerechnet - werdet ihr das bestimmt vorstrecken können.
Bei einer so geringen Nachforderung sehe ich keine Gefahr, zumal die Kostensteigerungen der Energiepreise bekannt sind.
Ansonsten hier melden, dann sieht man weiter.

[Bundspecht]

Da es nur um die 20 €(?) sind - ich habe nicht nachgeschaut und -gerechnet - werdet ihr das bestimmt vorstrecken können.

Naja das ist das was ICH mir da ausgerechnet habe. Ob der Vermieter das auch so sieht ist fraglich. Die Miete erhöht sich aber auch von 714,77 auf dann 751,77€ . Die Betriebskostenvorauszahlung erhöht sich um 37€/Monat.


LG

[Heinz-Otto]

Mieterhöhung unbedingt prüfen lassen!
Da liegt ja einiges im Argen bei euch :(
Aktuell ist die Miete noch angemessen und voll anerkannt?


Manche JC bieten Hilfe in Mietsachen an, bzw. prüfen Mieterhöhungen und Abrechnungen.
Sie haben sogar gewisse Pflichten

Eine möglicherweise unwirksame Klausel berechtigt den Grundsicherungsträger nicht ohne weiteres zur Leistungsverweigerung. Hält der Leistungsträger die Klausel für unwirksam, muss er den Leistungsberechtigten über seine Rechtsauffassung im Rahmen eines Kostensenkungsverfahrens informieren.
(BSG, Urteil v. 22.09.2009, B 4 AS 8/09 R; BSG, Urteil v. 24.11.2011, B 14 AS 15/11 R)Der Leistungsberechtigte ist aufzufordern, ggf. unter Zuhilfenahme des Mietervereins oder der Rechtsberatung des Amtsgerichts gegen seinen Vermieter vorzugehen. Die Kosten dafür können als Kosten der Unterkunft übernommen werden. (BSG, Urteil v. 24.11.2011, B 14 AS 15/11 R).

Sonst Beratungshilfe und Anwalt.

[Bundspecht]

Mieterhöhung unbedingt prüfen lassen!

Naja, die Kosten bei den einzelnen "Posten" sind teilweise gefallen, teilweise aber auch immens gestiegen. Bei der Gebäudeversicherung z.B. um fast 1700€ im Jahr. Zusätzlich sind auch einige Posten dabei die nur alle paar Jahre fällig sind wie die Legionellenprüfung, Wartung der Feuerlöscher bzw. der Brandmeldeanlage. Alleine diese drei Posten sind schon fast 3000€ 

Aktuell ist die Miete noch angemessen und voll anerkannt?

Die Miete wird (noch) bezahlt , ob diese aber noch angemessen ist 

[Heinz-Otto]

Dann würde ich die Abrechnung auf jeden Fall prüfen lassen.
1700 € mehr für Gebäudeversicherung ist horrent. Wenn die gewechselt wurde, muss der VM auf Wirtschaftlichkeit achten.
Bei solchen Gesellschaften werden oft Verträge den "Tochterfirmen" zugeschustert und dann die NK erhöht.
So einfach geht das aber nicht.
Also ab zum Anwalt, oder JC fragen, ob die da Beratungsstellen kennen und haben.

[Bundspecht]

Ob die Versicherung nun gewechselt wurde, kann ich natürlich nicht beurteilen, nur sehe ich in der Abrechnung, dass 2019 noch 5794€ , und 2020 aber schon 7489€ berechnet werden .

Im gedruckten Text steht dazu " Aufgrund ein er schadensbedingten Prämienerhöhung kommt es zu einer Steigerung der umlagefähigen Kosten". In der Tat ist es in den letzten Jahren leider immer wieder zur "Überflutung" mit Fäkalien in einem Teil der Keller gekommen. Was auch kein wunder ist , wenn man sieht was da alles so im WC landet.

Wie gesagt die ganzen Kosten die da aufgeführt werden kann ich nicht nachrechnen. Dazu müsste man sich alle Belege/Rechnungen ansehen. Mir sind eben nur besagte Fehler mit den Zahlen aufgefallen.

PS: ich habe eben nochmal mit der Verwaltung telefoniert, weil ich wissen wollte ob die Preise in der Gesamtaufstellung nun die Endpreise sind. Ja die Summen die dort angegeben sind, werden uns in Rechnung gestellt....


Heißt also, dass die Zuviel bezahlte Summe für die Heizung nun 177,95€ beträgt + die 85€ der Betriebskosten, macht zusammen  262,95€ !!!     

Gehen wir mal davon aus, dass die Nachzahlung von 218,25€ richtig ist , würden wir noch 44,95€ zurück bekommen ....

LG