Betriebskostenabrechnung - Brief auf Postweg verloren gegangen

[Wolf24]

Hallo @all,

Stichtag für den Zugang der BK-Abrechnung war der 31.12.2021.

Die Wohnung wird nicht mehr bewohnt. Von der Kaution wurden 2 Monatsbeträge BK-Vorauszahlung = 180,00 € für evtl. BK-Nachzahlungen einbehalten.

Die Abrechnungsfrist wurde nicht eingehalten. Die Hausverwaltung wurde daher am 04.01.2022 aufgefordert, die BK-Abrechnung zu übersenden.
Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass Nachforderungen aufgrund Fristablauf ausgeschlossen sind.
Sie wurde zudem aufgefordert, den einbehaltenen Kautionsbetrag umgehend zu überweisen.

Heute teilt die Hausverwaltung per Email mit, dass die Abrechnung bereits am 15.11.2021 per Einschreiben/Einwurf mit LVZ-Post verschickt worden sei. Der letzte Sendungsstatus hierzu ist der 16.11.2021 - Sendung unterwegs - Übergabe an KoP (keine Ahnung, was diese Abkürzung bedeutet).

Fakt ist, meine Tochter hat diese Abrechnung nicht fristgerecht erhalten.

Verschickt der Vermieter die Abrechnung mit der Post, trägt er das Risiko des Zugangs. Genauso trägt er das Risiko einerverzögerten Postbeförderung (Geldmacher NZM 2001, 922) und somit das Risiko, dass die Nebenkostenabrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist zugeht. Dann hat  der Vermieter schlichtweg Pech gehabt. Der Mieter braucht keine Nachzahlung zu leisten.

Zugang der Nebenkostenabrechnung: Beweislast trägt der Eigentümer

§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB - Verspätete Abrechnung ausnahmsweise entschuldigt - dürfte hier meiner Meinung nach nicht greifen, da es ja nicht um die Erstellung der Abrechnung geht, sondern einzig und allein um den nicht fristgerechten Zugang.

Seht Ihr das auch so?

[mousekiller]

Ja. Für die Einhaltung der Frist gilt der Zugang.

[Depri2022]

Der Beweis wäre der Sendungsstatus- da müsste dann wurde zugestellt stehen. Das sollte die Verwaltung schon nachweisen können.
Mit LVZ und KoP können wohl nur Eingeweihte etwas anfangen. Ist LVZ eine private Firma die Postdienste anbietet?

[Wolf24]

Ist LVZ eine private Firma die Postdienste anbietet?

LVZ - Leipziger Volkszeitung, die auch Postleistungen anbietet.



[Dateianhang durch Administrator gelöscht]

[mousekiller]

Die Kunden der LVZ-Post können den Sendungsstatus der Briefe meist auch direkt online abfragen. Ist das nicht möglich kann man das unter der Servicenummer telefonisch erfragen und bekommt meistens dann auch per Mail den Sendungsstatus nachgewiesen.

Bei "Kop" dürfte es sich um einen Kooperationspartner handeln. Offenbar wohnt Dein Töchting nicht im Liefergebiet der LVZ-Post.

[Wolf24]

Offenbar wohnt Dein Töchting nicht im Liefergebiet der LVZ-Post.

Doch ist Liefergebiet. Blauer Briefkasten steht bei Ihr um die Ecke.

Nachricht an die Hausverwaltung ist raus. Bin auf deren Reaktion gespannt.

Ungeachtet des Fristablaufs hab ich die BK-Abrechnung jetzt genau unter die Lupe genommen und könnt vor Wut im Achteck springen 

Die einzelnen Posten im Vergleich zum Vorjahr fast identisch bzw. sogar gesunken.
Kostenexplosion jedoch bei der Heizung. Die Ursache war auch recht schnell gefunden.
Der Verbrauch wurde geschätzt 

Zum Vergleich: In den Vorjahren konstant ca. 400 Heizeinheiten. Gesamtkosten mit Warmwasser um die 400,00 €

Schätzwert aktuelle Abrechnung: 857 !!! Heizeinheiten. Kosten incl. WW 634,00 €.

Aber nicht mit mir. Die haben sich die falsche ausgesucht.

Variante 1: Die zahlen die einbehaltene Kaution und der Fall ist erledigt.

Variante 2: Sie stellen sich stur, dann zerleg ich die Abrechnung in Einzelteile und am Ende kommt noch ein Guthaben raus 

[mousekiller]

Dann wetz mal Krallen und Zähne Frau Wolf 

[Heinz-Otto]

Die Zählerstände werden doch normalerweise festgehalten.
Selbst wenn der VM kein Übergabeprotokoll macht, so wäre es trotzdem untypisch, die Zählerstände nicht zu notieren.
Nur ohne Zählerstände wäre eine Schätzung zulässig.

Wenn dem so ist, bliebe nur, beim Nachmieter heraus zu finden, welchen Zählerstand der beim Einzug hatte.

Was den Zugang betrifft, ist der lt. Foto nicht nachgewiesen. Dann müsste ein Nachforschungsauftrag erteilt werden.
Das kann m.W. nur der Empfänger.

Das blöde ist, auch auf Zusteller ist keine Verlass. Ich hatte im Laufe meines Lebens nicht nur 1 PZU im Kasten mit dem falschen Datum.
Das war ein Firmenbriefkasten, der täglich mehrmals geleert wurde.

[Wolf24]

Dann wetz mal Krallen und Zähne Frau Wolf 

Schon passiert 

Selbst wenn der VM kein Übergabeprotokoll macht

Übergabeprotokoll mit Zählerständen (zusätzlich auch selbst fotografiert) ist vorhanden. Der Auszug erfolgte zum 28.02.2021.

Aktuell geht es jedoch um den Zeitraum 01.01. - 31.12.2020. Es war definitiv kein Ablesedienst da, keine Ankündigung - nix.

Dann müsste ein Nachforschungsauftrag erteilt werden.

Nicht mein Problem.

Die Hausverwaltung hätte einfach selbst ab und an mal in die Sendungsauskunft sehen müssen, um den Fehler festzustellen. So hätten sie noch genügend Zeit gehabt, nochmals und vor allem rechtssicher die Abrechnung zuzustellen.

4 Jahre Mitdauer mit chaotischen Zuständen. 3 verschiedene Eigentümer und 3 verschiedene Hausverwaltungen. Kunststück, wenn da noch einer durchblickt.
Voriges Jahr hat meine Tochter auch gleich mal 2 Abrechnungen von 2 verschiedenen Hausverwaltungen erhalten 
Aber wenn jetzt einer denkt, die Abrechnungen waren identisch 

[Wolf24]

Das war ein kurzer Kampf. K.O. in Runde 1
Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung ist eingeknickt:

nach Rücksprache mit dem Eigentümer kann ich Ihnen mitteilen, dass die Nachzahlung für die Betriebskostenabrechnung unter den von Ihnen benannten Umständen nicht zu leisten ist.

[Bundspecht]

Das war ein kurzer Kampf. K.O. in Runde 1

[Fettnäpfchen]

Das war ein kurzer Kampf. K.O. in Runde 1

Nichts anderes habe ich von Dir erwartet 

See you
FN

[mousekiller]

Super 

[Wolf24]

Von der Kaution wurden 2 Monatsbeträge BK-Vorauszahlung = 180,00 € für evtl. BK-Nachzahlungen einbehalten.

Kaution ist bislang aber nicht auf dem Konto meiner Tochter eingegangen. Frist hab ich bis 27.01.2022 gesetzt - läuft also morgen ab. Werd ich wohl nochmal nachtreten müssen.

Nichts anderes habe ich von Dir erwartet 

Seit dem Affentheater mit meinem Ex-Vermieter sind Vermieter generell ein rotes Tuch für mich. Ich hätte gern Mäuschen bei der Hausverwaltung gespielt.

@mousekiller
da Du vom Fach bist - Frage:
Gesetz den Fall, die rücken die Kaution noch nicht raus - Klage oder Mahnbescheid?
Ich tendiere zu letzterem.

Hintergrund: Es kommt noch eine BK-Abrechnung, allerdings nur für Jan + Febr. 2021.
Die Wohnung wurde seit Dez. 2020 nicht mehr bewohnt, kein Verbrauch mehr, nur noch Fixkosten.
Für Jan + Febr. wurde nebst Miete natürlich auch BK-Vorauszahlung geleistet. Aus meiner Sicht ist die Verwaltung daher nicht mehr berechtigt, einen Teil der Kaution einzubehalten.

[Fettnäpfchen]

Wolf24

Seit dem Affentheater mit meinem Ex-Vermieter sind Vermieter generell ein rotes Tuch für mich. Ich hätte gern Mäuschen bei der Hausverwaltung gespielt.

Richtig so  Der Satz passt zu mir da muss man bloß VM in JC ändern.
Bleib so!

MfG FN