Fehlerhafte Mietnebenkostenabrechnung 2024

[BO177]

Folgende Situation:

Der Vermieter hat die Mietnebenkostenabrechnung für 2024 in 2025 in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft abgerechnet, u. a. Nebenkostenpositionen nicht geltend gemacht (wahrscheinlich vergessen).

Auf den Widerspruch hat er nicht reagiert. Bis 31.12.25 konnte er nur für 2024 abrechnen; auch ist er inzwischen nicht mehr Eigentümer der Wohnung.

Kann nun auf dem Klageweg die Differenz von den geleisteten Vorauszahlungen zum abgerechneten Betrag geltend gemacht werden, oder hat das keine Aussicht auf Erfolg, da ihm im Klageverfahren auffallen wird, dass er Positionen vergessen hat und das Gericht den Nachtrag anerkennen wird?

[Sheherazade]

Bis 31.12.25 konnte er nur für 2024 abrechnen; auch ist er inzwischen nicht mehr Eigentümer der Wohnung.

Wann ist die BK-Abrechnung 2024 bei dir eingegangen und wann genau erfolgte der dir angezeigte Eigentümerübergang? Wer will hier wen verklagen?

[BO177]

Nun, wenn ein Vermieter nicht reagiert, nicht mehr Vermieter ist und der Mieter noch Geldforderungen hat und auf das Geld nicht verzichten will, bleibt ihm ja nur der Klageweg bzw. vorhergehend der gerichtliche Mahnbescheid.

Nach meiner Kenntnis kann der Vermieter Nebenkosten bis Ende des Folgejahres vorlegen bzw. Nachforderungen geltend machen; das ist für 2024 der 31.12.25.

Die unvollständige falsche auf Notizzetteln dahingeschmierte, nicht einmal die Vorauszahlungen enthaltende "Nebenkostenabrechnung" für 2024 hat der Mieter am 17.09.25 erhalten und schriftlich bereits am 18.9. begründend widersprochen (freilich ohne die fehlende Position zu benennen).

Der Eigentümerwechsel wurde ihm in 7/2025 angezeigt. Demzufolge ist der alte Eigentümer für die Nebenkostenabrechnung 2024 zuständig und der neue für die ab 2025.

Die Frage ist, ob das Gericht einen offensichtlichen Fehler nach Verstreichen der gesetzl. Abrechnungsfrist anerkennen wird (die Abrechnung für 2023 war bezogen auf die Positionen vollständig) oder sich formell an das Gesetz hält bzw. halten muss.

[Sheherazade]

Demzufolge ist der alte Eigentümer für die Nebenkostenabrechnung 2024 zuständig und der neue für die ab 2025.

Kommt auf den Kaufvertrag an bzw. auf den genauen Wortlaut der Anzeige des Eigentümerwechsels.

Nach dem Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich der neue Eigentümer (Erwerber) für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verantwortlich, wenn der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Eintragung im Grundbuch) noch nicht abgeschlossen war. Der Erwerber tritt gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Bestehende Nachzahlungsansprüche für die Zeit vor dem Wechsel stehen dem neuen Eigentümer zu, er haftet jedoch auch für Guthaben des Mieters.

Entsprechendes kann man auch hier nachlesen.

[BO177]

Dort steht, was mir bereits bekannt ist und ich genau so geschrieben:

Eigentümerwechsel erfolgt nach Ablauf eines Abrechnungszeitraums:
Hier sind die Ansprüche auf Nebenkostenabrechnung, Nachzahlungen oder Erstattungen bereits in der Besitzzeit des Alteigentümers abschließend entstanden, so dass dieser als früherer Vermieter abrechnungspflichtig bleibt.

2024 war 7/2025 abgelaufen. ;- ) Also: NK 2024 = alter Verm., NK ab 2025 ? neuer Verm.!

Meine Frage ist leider nach wie vor nicht beantwortet. Lässt sich vielleicht auch gar nicht beantworten, da das jeder Richter nach seinem Dafürhalten entscheiden wird. Deshalb gibts ja die vielen Berufungsklagen.

Im Übrigen: Woher soll ein Mieter den Wortlaut des Kaufvertrages kennen? Den wird und muss ja kein Eigentümer offenlegen. Vermutlich deshalb gibts die Abrechnungsregel.

[Sheherazade]

Kann nun auf dem Klageweg die Differenz von den geleisteten Vorauszahlungen zum abgerechneten Betrag geltend gemacht werden, oder hat das keine Aussicht auf Erfolg, da ihm im Klageverfahren auffallen wird, dass er Positionen vergessen hat und das Gericht den Nachtrag anerkennen wird?

Diese Frage kann dir tatsächlich niemand beantworten, dafür gibt es zuviele Variablen.

[BO177]

Sheherazade, welche Variablen? Doch nur die im Kopf des Richters. ;- )

Die Rechtslage ist indes theoretisch klar:

Der Vermieter hat Betrag x an Nebenkosten fristgerecht für 2024 geltend gemacht.
Der Mieter hat fristgerecht wegen fehlerhafter und unzureichender Abrechnung widersprochen.
Der Vermieter hat auf den Widerspruch nicht reagiert.
Die Frist für den Vermieter, Nebenkosten für 2024 geltend zu machen ist abgelaufen, also ist einzig Betrag x der Anspruch, den der Vermieter gegenüber dem Mieter hat.
Also hat der Mieter Anspruch auf Auszahlung des Differenzbetrages zu den von ihm geleisteten Vorauszahlungen, genaugenommen sogar auf die Fehlerberichtigung der abgerechneten Positionen.

So seh ich das. Welche Variablen gibts da?

Die interne Vereinbarung zwischen altem und neuen Eigentümer spielt in dieser Sache (bezogen auf den Mieteranspruch) gar keine Rolle. Da müssten ggfs. die beiden sich untereinander streiten.

[Sheherazade]

Sheherazade, welche Variablen? Doch nur die im Kopf des Richters. ;- )

Und die beim Ex-Vermieter: Fällt ihm auf, dass was fehlt und macht er einen Nachtrag geltend, kann er den Nachtrag und alles andere mit Belegen nachweisen ......

[BO177]

Genau das ist meine Frage: Kann er das rechtlich, wenn die Frist Nebenkosten nachzufordern abgelaufen ist? Und er sogar aufgrund des Widerspruchs die fristgerechte Chance dazu hatte.

Übrigens: Auch wenn ihm das möglich sein sollte, besteht aufgrund des Kohlendioxidzuschusses ein Guthaben des Mieters, also ein Rückzahlungsanspruch.

Die Frage ist also konkret, welcher Betrag mieterseitig geltend gemacht werden kann bzw. sollte.

[Ottokar]

Das Mietrecht ist da eindeutig. Für den Abrechnungszeitraum 2024 ist der alte Eigentümer verantwortlich, für den Abrechnungszeitraum 2025 ist der neue Eigentümer verantwortlich. Da hat ein Richter keinen Interpretationsspielraum.
Nachforderungen für den Abrechnungszeitraum 2024 konnte der alte Eigentümer noch bis 31.12.2025 geltend machen, hat er aber nicht. Auch hier ist das Mietrecht eindeutig und lässt keinen Interpretationsspielraum zu.
Man kann hier also gegen den alten Eigentümer auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für 2024 und, sofern diese nicht erfolgt, Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlung klagen.
Wenn du Bürgergeld beziehst sollte dir bewusst sein, dass lt. § 22 Abs. 3 SGB II das JC Anspruch auf eine Rückzahlung hat.
Dann würde ich nur klagen, wenn das JC die Übernahme der Kosten dieser Rechtsverfolgung zuvor schriftlich zusichert.

[BO177]

Danke Ottokar! Das ist auch mein Kenntnisstand.

Du gehst mit dem vollständigen Rückzahlungsanspruch - nach der Chance doch noch eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen - sogar noch einen Schritt weiter.

Der Vermieter hat aber ja eine (fehlerhafte und Positionen vergessende) Abrechnung fristgerecht erstellt und auf den fristgerechten Widerspruch nicht reagiert. Meine Frage war und ist also, ob deshalb nicht auf die Forderung einer ordnungsgemäßen Abrechnung verzichtet werden kann - ob er diese nicht verwirkt hat - und nur die Differenz zu den Vorausleistungen eingefordert. Das ist zwar weniger als alles, aber wenn er die Chance bekommt, die vergessene Position nachzufordern, wird er alles daransetzen, eine einigermaßen ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen bzw. erstellen zu lassen. (Die Grundabrechnung wurde von einem Verwalter fehlerhaft gemacht, der inzwischen auch nicht mehr Verwalter ist, weil das bewohnte Haus 3 Eigentümer = 3 Mietparteien hat.)

Außerdem kann er doch gar nicht mehr als in 2025 gefordert geltend machen, oder ist das bei offenkundigem Vergessen einer Abrechnungsposition anders? Genau das ist, anders formuliert, meine Frage.

Nein, ich bin nicht im Bürgergeldbezug, sondern Erwerbsminderungsrentner. Weil die Rente gering ist und ich Wohngeld erhalte, werde ich PKH bekommen; die ja im Übrigen auch im Bürgergeldbezug. Deshalb sollte die Klageforderung wasserdicht, also die Forderung rechtssicher und erfolgreich sein.

[Ottokar]

Außerdem kann er doch gar nicht mehr als in 2025 gefordert geltend machen, oder ist das bei offenkundigem Vergessen einer Abrechnungsposition anders? Genau das ist, anders formuliert, meine Frage.

Nachforderungen für den Abrechnungszeitraum 2024 konnte der alte Eigentümer noch bis 31.12.2025 geltend machen, hat er aber nicht. Auch hier ist das Mietrecht eindeutig und lässt keinen Interpretationsspielraum zu.