Ratgeber Angemessenheit der Kosten der Unterkunft

[Ottokar]

Wie der Leistungsträger die Angemessenheit der Kosten für Unterkunft und Heizung zu ermitteln und zu beurteilen hat, hat das BSG in seinen Urteilen vom 07.11.2006, AZ: B 7b AS 10/06 R und B 7b AS 18/06 R ausführlich klargestellt.

Danach muss der Leistungsträger bei der Ermittlung der Angemessenheit von der sog. Produkttheorie ausgehen, die schon im Sozialhilferecht angewendet wurde.
In der Praxis heißt das, es muss die nach Personenzahl zulässige Wohnungsgröße, die sich nach den landesrechtlichen Vorschriften des soziale Wohnungsbaues richtet, mit der für die am Wohnort üblichen durchschnittlichen Quadratmetermiete für Wohnungen im unteren Standart multipliziert werden.
Wenn also für 3 Personen eine Wohnungsgröße von 65m² angemessen ist, und derartige Wohnungen im unteren Standart vor Ort einen Quadratmeterpreis von 5€ haben, wäre danach eine Kaltmiete von (65m² x 5€ =) 325€ angemessen.
Hierbei wird die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zugrunde gelegt, unabhängig davon, ob und welche dort lebenden Personen ALG II/Sozialgeld erhalten.
Das erscheint im ersten Moment widersinnig, wenn eine Konstellation wie im folgenden Beispiel vorliegt:
- Mutter und Kind leben zusammen,
- das Kind ist über 25 bzw. kann seinen Bedarf allein decken und erhält somit keine Leistungen und nur die Mutter erhält ALG II,
- die Wohnung ist gemäß Produkttheorie für 2 Personen unangemessen, die Mutter soll in eine billigere Wohnung ziehen,
- die angemessenen Kosten für eine Person sind aber deutlich höher als der Anteil, der Momentan für die Mutter gezahlt wird.
Wenn die Mutter dieser Aufforderung Folge leistet und in eine für eine Person angemessene Wohnung zieht, müsste der Leistungsträger hier als Folge deutlich höhere Kosten zahlen als bisher.
Damit wäre ein Umzug für den Leistungsträger vollkommen unwirtschaftlich.
Hier kommt die sog. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinzu, die das Amt durchzuführen verpflichtet ist.
Im Ergebnis würde das Amt hier die KdU für die Mutter weiterhin ungekürzt zahlen müssen (falls erforderlich nach einer Klage), da die geforderte Kostensenkung nur  durch Umzug der Mutter in eine andere Wohnung möglich wäre, wodurch die Kosten für den Leistungsträger im Ergebnis deutlich steigen würden, statt sich zu verringern. Damit wäre eine solche Aufforderung wegen offensichtlicher Unwirtschaftlichkeit rechtswidrig, was man, falls erforderlich, durch Feststellungsklage beim Sozialgericht erwirken kann.

Weiter führt das BSG aus: da nicht alle berücksichtigungsfähigen Faktoren jeweils im Bereich der Angemessenheit liegen müssen und der Hilfebedürftige daher nicht ohne sachlichen Grund in der Wohnungswahl beschränkt werden darf, muss es im Ergebnis allein auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommen.
D.h. konkret, dass, wenn bei 3 Personen eine Kaltmiete von 325€ angemessen ist, auch eine Wohnung zum selben Preis aber mit nur 50m² ebenso angemessen ist, wie eine Wohnung zum selben Preis aber mit 75m². Wobei es im letzteren Fall strittig ist, ob hinsichtlich der Kostenfrage die von der Wohnungsgröße abhängigen Neben- und Heizkosten ebenso übernommen werden müssen, oder vom Leistungsträger, einzelvertraglich individuell mit dem Hilfebedürftigen, anteilig auf die max. zulässige Wohnfläche begrenzt werden können.
Um an das obige Beispiel anzuknüpfen heißt das, dass von der Wohnung mit 75m² Neben- und Heizkosten nur anteilig für 60m² bezahlt werden müssen, sofern dies vorher vereinbart wird.
Das BSG stellt hier lediglich auf die Kaltmiete ab und bezieht die Neben- und Heizkosten nicht mit ein.
Da es aber ausführt, dass es im Ergebnis allein auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann hier durchaus ein solches Recht zur Kostenbegrenzung angenommen werden.

Das bedeutet, lt. höchstrichterlicher Rechtsprechung des BSG darf der Leistungsträger die angemessenen Kosten nicht als Produkt aus Kaltmiete, Neben- und Heizkosten bilden, sondern ausschließlich aus angemessener Wohnungsgröße und der durchschnittlichen Kaltmiete solcher Wohnungen im unteren Segment vor Ort. Dazu muss der Leistungsträger einen qualifizierten Mietspiegel i.S. der §§ 558c, 558d BGB erstellen.
Es muss auch ganz klar der am Ort des Hilfebedürftigen übliche Mietpreis dazu berücksichtigt werden. In größeren Städten dürfen dazu sogar kleinere Einheiten gebildet werden. Der Leistungsträger kann sich die Kosten aber nicht klein rechnen, indem er einen Durchschnitt aus ländlichen und städtischen Gebieten bildet, nur weil sich sein Zuständigkeitsbereich über beides erstreckt. Es können aber mehrere Gebiete mit gleicher Mietenstruktur zusammengefasst werden.
Gibt es keinen Mietspiegel, können übergangsweise die Höchstbeträge des § 8 WoGG plus einen die Pauschalierung ausgleichender Zuschlag von 10 % zugrunde gelegt werden.
Im WoGG 2009 wurde der § 8 WoGG nun § 12 WoGG. Die Tabelle nach § 12 Abs. 1 WoGG beinhaltet lt. § 11 WoGG die Kaltmiete + Nebenkosten. Die dort genannten Höchstbeträge bilden lt. BSG aber, aufgrund der darin vorgenommenen Pauschalierung der Nebenkosten, nur einen Richtwert, wenn alle anderen Erkenntnismöglichkeiten erschöpft sind, da eine Pauschalierung der Neben- und Heizkosten unzulässig ist.

Neben- und Heizkosten
Da der Hilfebedürftige keinerlei Einfluss auf die Höhe der vom Vermieter umgelegten verbrauchsunabhängigen Nebenkosten und der vom Energieversorger festgelegten Brennstoffkosten hat, und der Hilfebedürftige somit diese nicht senken kann, sondern einzig die Höhe seines Verbrauches beeinflussen kann, ist in der Rechtsprechung zum SGB II (so auch BSG) allgemein anerkannt, dass, sofern das Produkt aus angemessener Wohnungsgröße und der durchschnittlichen Kaltmiete von Wohnungen im unteren Segment vor Ort angemessen ist, auch die Heiz- und Nebenkosten in tatsächlicher Höhe als angemessen zu übernehmen sind, sofern dem Hilfebedürftigen nicht konkret unwirtschaftliches Verhalten nachgewiesen werden kann.


Zusammengefasst heist das also:

angemessene Kaltmiete = "die nach Personenzahl zulässige Wohnungsgröße lt. landesrechtlichen Vorschriften des soziale Wohnungsbaues" multipliziert mit "die am Wohnort übliche durchschnittliche Quadratmeterkaltmiete für Wohnungen mit einfacher Ausstattung"

angemessene Nebenkosten = tatsächliche Nebenkosten, wenn diese ortsüblich sind und nicht auf zu hohem Verbrauch beruhen

angemessene Heizkosten = tatsächliche Heizkosten, wenn diese nicht auf zu hohem Verbrauch beruhen

Ausnahme: wenn im Mietpreis vom Leistungsträger zu übernehmende Kosten für Kabelanschluß (B 4 AS 48/08 R), Stellplatz (B 7b AS 10/06 R) oder Einrichtungsgegenstände (B 14 AS 14/08 R) enthalten sind, zählen diese zur Kaltmiete dazu und bilden im Ergebnis die angemessene Kaltmiete.

Aufforderung zur Kostensenkung
Was die angemessenen Kosten der Unterkunft sind, darf jede ARGE selbst festlegen. Dies darf jedoch nicht willkürlich geschehen. Hierzu führt das BSG aus, das es (unabhängig von den lt. qualifiziertem Mietspiegel ermittelten Angemessenheitskriterien) darauf ankommt, das der Hilfebedürftige im Bedarfszeitraum tatsächlich eine solche Wohnung anmieten konnte und damit tatsächlich die Möglichkeit der Kostensenkung bestand. Ansonsten ist die derzeitige Wohnung als angemessen zu betrachten und deren Kosten solange zu zahlen, bis eine Möglichkeit zur Kostensenkung tatsächlich besteht.
Eine Kürzung der KdU Aufgrund einer Forderung zur Kostensenkung, die in der Praxis nicht realisierbar ist, ist damit rechtswidrig. [/b]
Dies gilt somit auch für die eigentliche "Aufforderung zur Senkung der Kosten der Unterkunft". Erst und nur wenn ausreichend Wohnraum nach den vom Leistungsträger festgelegten Angemessenheitskriterien zur Verfügung steht, so das es dem Hilfebedürftigen tatsächlich möglich ist, eine solche Wohnung anzumieten, darf der Leistungsträger eine Aufforderungen zur Kostensenkung verschicken. Sonst wäre diese Aufforderung rechtswidrig. So auch u.a.
- Bundesverwaltungsgericht vom 28.04.2005, AZ: 5 C 15.04
- Bundessozialgericht vom 7.11.2006, AZ: B 7b AS 18/06 R
- Landessozialgericht Baden-Württemberg vom 27.03.2006, AZ: L 8 AS 626/06 ER-B
- Landessozialgericht Hessen vom 05.01.2007, AZ: L 9 SO 82/06 ER
- Landessozialgericht Baden-Württemberg vom 06.09.2007, AZ: L 7 AS 4008/07 ER-B

Das heißt konkret, unangemessene Kosten der Unterkunft müssen vom Leistungsträger in tatsächlicher Höhe übernommen werden, wenn:
1. eine Möglichkeit zur Senkung nicht besteht, weil angemessener Wohnraum im Bedarfszeitraum nachweislich nicht vorhanden ist,
2. die Angemessenheitskriterien rechtswidrig sind,
3. Maßnahmen zur Senkung unzumutbar sind, z.B. bei absehbar nur kurzem Leistungsbezug,
4. bei nur geringfügiger Überschreitung der Miethöchstgrenze ein Umzug unwirtschaftlich wäre; hierzu muss die Behörde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung (Kosten jetzt <> Kosten danach) vornehmen.

Da die Beweislast hier i.d.R. den Hilfebedürftigen trifft, sollte dieser, wenn er eine "Aufforderung zur Senkung der Kosten der Unterkunft" erhält, unbedingt seine Bemühungen dokumentieren. Also von Anfang an jeden Schritt bei der Suche schriftlich festhalten:
- bei welchen Vermietern/Wohnungsverwaltungen man sich um eine Wohnung bemüht hat,
- wann man sich auf welches Inserat hin bei wem mit welchem Ergebnis gemeldet hat (Anzeigen aufheben),
- warum eine Wohnung nicht an ihn vermietet wurde,
- die genauen Daten der Wohnungen (Größe, Kaltmiete, Neben- und Heizkosten).

siehe dazu auch hier: Formular und Tipps zur Wohnungssuche nach Aufforderung

Allerdings führt das BSG in B 7b AS 10/06 R auch aus, das eine Aufforderung zur Kostensenkung keine Voraussetzung für eine solche ist. D.h. es reicht ein einfacher Hinweis des Leistungsträgers, das in 6 Monaten nur noch die angemessenen KdU übernommen werden.


Schönheitsreparaturen
Laut Urteil des BSG vom 19.03.2008, Az: B 11b AS 31/06 R, gehören die Kosten für im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturen zu den Kosten der Unterkunft nach § 22 Abs. 1 SGB II und sind vom Leistungsträger zusätzlich zu übernehmen.


Heizkosten
In seinem Beschluss vom 16.05.2007, AZ: B 7b AS 40/06 R, hat das BSG klargestellt, dass Heizkosten immer in tatsächlicher Höhe, auch als Einmalbeträge z.B. bei jährlicher Heizölbeschaffung, zu übernehmen sind. Eine Pauschalierung oder ein Verweis auf monatliche Abschlagszahlungen sind rechtswidrig.


Warmwasserabzug
Lt. Beschluss des BSG vom 27.02.2008, Az. B 14/11b AS 15/07 R, darf von den Heizkosten nur der im Regelsatz enthaltene Betrag für Warmwasserkosten abgezogen werden, sofern diese in den Heizkosten enthalten sind. Eine, wie auch immer geartete, andere Berechnung, u.a. die bisher nach § 9 Heizkostenverordnung angewendete 18% Pauschale, ist rechtswidrig. Der Abzug der tatsächlichen Warmwasserkosten kommt nur in Betracht, wenn diese Kosten messtechnisch erfasst werden und somit feststellbar sind.
Einfach ausgedrückt heißt das:
Sofern der Brennstoffverbrauch für die Warmwasserbereitung nicht getrennt von den übrigen Heizkosten erfasst wird, darf das Amt nur die im Regelsatz enthaltene Pauschale abziehen.
Nur wenn der tatsächliche Brennstoffverbrauch für die Warmwasserbereitung messtechnisch erfasst wird, und somit die genauen Kosten feststellbar sind, dürfen diese abgezogen werden.
Alle rechnerischen Herleitungen der Kostenanteile für Warmwasser sind für die Feststellung der Warmwasserkosten im SGB II lt. BSG rechtswidrig.

Die entsprechenden Beträge hat das BSG gleich mitgeteilt, diese wurden von mir hier zusammengefasst und Aufgrund des ab 01.07.2008 steigenden Regelsatzes ergänzt: http://hartz.info/dateien/ww.htm


angemessene Unterkunftskosten bei Wohngemeinschaften
In seinem Urteil vom 18.06.2008, Az.: B 14/11b AS 61/06 R, hat das Bundessozialgericht entschieden, dass ein Bewohner einer Wohngemeinschaft Anspruch auf die vollen angemessenen Unterkunftskosten für eine Person hat. Eine Kürzung wegen irgendwelcher fiktiven Einspaarungen oder die Anrechnung der Miete nach Personenzahl, wie sie bei Bedarfsgemeinschaften vorgenommen wird, ist damit rechtswidrig.


Höhe der Heiz- und Nebenkosten sowie der Schuldzinsen bei selbst genutztem Wohneigentum
In seinem Urteil vom 15.04.2008, Az: B 14/7b AS 34/06 R, hat das BSG grundsätzlich die Angemessenheit der Höhe von Heiz- und Nebenkosten sowie die Schuldzinsen für selbst genutztes Wohneigentum festgelegt.
Das BSG hat hier entschieden, dass die Zinsen für den Kredit, mit dem ein Haus/Eigenheim finanziert wurde, nur bis zur Höhe der «ortsüblichen Miete einer Wohnung von angemessener Größe» übernommen werden müssen.
Gleiches gelte auch für die Heiz- und Nebenkosten: Wie viel zu erstatten ist, orientiert sich an den Kosten einer angemessen großen Mietwohnung. Die tatsächliche Wohnfläche des Eigenheims kann für die Höhe der Heiz- und Nebenkosten nur in Ausnahmefällen berücksichtigt werden - etwa wenn das Haus bereits abbezahlt ist und ohne eine Übernahme der vollen Heiz- und Nebenkosten ein Umzug droht.
In seinem Urteil vom 18.06.2008, Az: B 14/11b AS 67/06 R, hat das BSG hier jedoch eine Ausnahme gemacht: die ARGE wurde verurteilt, einem 60jährigen Mann Zinsen plus Tilgungsraten bis zu den Mietkosten einer vergleichbaren angemessenen Mietwohnung zu zahlen, da das Wohneigentum nahezu abbezahlt war und der Betroffene sonst unzulässig benachteiligt würde.


Kaltmiete oder Bruttokaltmiete?
Gelegentlich gibt es Unstimmigkeiten, ob das BSG in der Produkttheorie von der Kaltmiete oder der sog.  Bruttokaltmiete (Kaltmiete incl. Nebenkosten) ausgeht. Dies ist relativ einfach zu klären.
In B 7b AS 10/06 R geht aus den letzten beiden Sätzen der Rz 29 zweifelsfrei hervor, dass in der Produkttheorie von der reinen Kaltmiete ausgegangen wird:
Unter diesem Blickwinkel genügt regelmäßig die Angabe des angemessenen Mietpreises; dieser ist nach der Produkttheorie der entscheidende Maßstab zur Beurteilung der Angemessenheit. Vorliegend hat der Sozialhilfeträger darüber hinaus der Klägerin und ihrem Ehemann sogar die Wohnungsgröße und die für angemessen erachteten Nebenkosten benannt.
Wenn der Sozialhilfeträger zum angemessenen Mietpreis der Produkttheorie zusätzlich die angemessenen Nebenkosten benannt hat, können diese demnach nicht schon im angemessenen Mietpreis der Produkttheorie enthalten sein.


Mehrbedarf?
Entsprechend den jeweils geltenden landesrechtlichen Vorschriften über den sozialen Wohnungsbau stehen Behinderten möglicherweise Zuschläge zum normalen Wohnraumbedarf zu, ev. auch zusätzlich abhängig von der Art der Behinderung. Möglich sind 10 bis 15m². Ob Sie Anspruch auf diesen Mehrbedarf haben, steht in den für ihr Bundesland geltenden landesrechtlichen Vorschriften über den sozialen Wohnungsbau, über die Sie sich bei ihrer Kommune (Bauamt) erkundigen können.


Beweismittel
Das größte Problem gestaltet sich dadurch, dass man dem Amt gegenüber nicht nachweisen kann - auch wenn die Beweispflicht eigentlich beim Amt liegt - dass die eigenen bzw. welche Kosten angemessen sind.
Hier sind die jährlich vom Deutschen Mieterbund erstellten Statistiken: der Betriebskostenspiegel und der Heizkostenspiegel, sinnvoll.
Mit dem Betriebskostenspiegel kann man nachweisen, dass die eigenen Neben- und Heizkosten angemessen sind.
Mit dem Heizkostenspiegel kann man prüfen und gegebenenfalls nachweisen, das nicht der eigene Heizkostenverbrauch zu hoch ist, sondern das der Heizkostenverbrauch des Gebäudes insgesamt zu hoch ist, was dann höchstwahrscheinlich an einem erhöhten Energiebedarf wegen fehlender oder mangelhafter Wärmedämmung liegt, was bedeutet, das der individuelle (Mehr)Verbrauch eben deshalb angemessen ist.

http://www.mieterbund.de/download.html

Kann ich nach dem Ende des ALG II Bezuges eine Betriebskostennachzahlung bei der ARGE geltend machen, wenn ich während des abgerechneten Zeitraumes ALG II bezogen hatte?
Grundsätzlich nicht, aber es gibt ein Hintertürchen.
Da die ARGE während des Leistungsbezuges gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II verpflichtet ist, die Unterkunftskosten in tatsächlicher Höhe zu übernehmen, muss sie auch den Teil der Nachzahlung übernehmen, der für den Bezugszeitraum des ALG II angefallen ist, weil es sich ja dabei um die tatsächlich angefallen Kosten handelt. D.h. die ARGE hat während des ALG II Bezuges zu wenig Unterkunftskosten gezahlt, da diese ja tatsächlich höher waren.
Um diese Unterkunftskosten nachgezahlt zu bekommen, muss man einen Überprüfungsantrag für den Abrechnungszeitraum stellen und beantragen, dass rückwirkend für den Zeitraum die tatsächlichen Unterkunftskosten berücksichtig werden.


Die Wohnung ist zu groß, aber die Kaltmiete trotzdem angemessen. Muss die ARGE die Betriebskosten komplett tragen?
Lt. BSG Urteil vom 02.07.2009, B 14 AS 36/08 R, muss die ARGE, wenn sie der Kostenübernahme der Unterkunftskosten vorbehaltlos zugestimmt hat, auch die Betriebskosten in voller Höhe zahlen, wenn diese angemessen sind - auch wenn die Wohnung eigentlich zu groß, aber von der Kaltmiete her trotzdem angemessen ist. Eine nur teilweise Übernahme nach angemessener Wohnungsgröße ist ausgeschlossen.

Auch wenn die ARGE der Kostenübernahme nur unter Vorbehalt zustimmt, dann nur in der Form, dass sie trotzdem die nach angemessener Wohungsgröße angemessen Betriebskosten zahlt, diese berechnen sich dann aber nicht nur anteilig nach der angemessenen Größe, sondern deren Angemessenheit richtet sich nach der angemessenen Wohnungsgröße UND den vom DMB jährlich ermittelten Betriebskosten.
Die nur anteilige Übernahme nach Wohnungsgröße führt zu einer lt. BSG rechtswidrigen Pauschalierung, wodurch dann u.U. ein geringerer Kostenanteil übernommen wird, als der Angemessene. Lt. § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II und BSG muss der Leistungsträger aber zwingend die angemessenen Kosten tragen. Maßstab für die Übernahme der Betriebskosten kann in einem solchen Fall also nicht allein die Wohnungsgröße sein. Das Ganze lässt sich in folgender Formel zusammen fassen:

nach landerechtlichen Vorschriften des sozialen Wohnungsbaues zulässige max. Wohnungsgröße x Betriebskosten lt. DMB = angemessene Betriebskosten

===
 
Hier der Artikel auf gegen-hartz.de vom 28.07.2008 zu diesem Thema.

[Ottokar]

Wenn kein Mietspiegel existiert, muss sich die Kommune an das WoGG halten oder eigene Erhebungen gemäß den Vorgaben des BSG durchführen. Leider sind die Kommunen hier bestrebt, Kosten zu sparen, und legen deshalb in der Mehrzahl Angemessenheitskriterien fest, die rechtswidrig sind, weil sie den Vorgaben des BSG nicht entsprechen und deshalb keine Wohnung zu diesen Kriterien zu finden ist.

Davon Betroffenen, die eine Mitteilung über zu hohe Unterkunftskosten oder eine Kostensenkungsaufforderung erhalten, kann ich nur zu einer Feststellungsklage bei ihrem zuständigen SG raten, wobei darin Anträge auf Feststellung:

- das die von der Kommune vorgegebene Kaltmiete nicht gemäß den vom BSG dazu zwingend vorgegebenen Kriterien ermittelt wurde und deshalb wegen Rechtswidigkeit nicht anzuwenden ist,
- was, unter Zugrundelegung des WoGG, die örtlich angemessene Kaltmiete gemäß den dazu ergangenen Grundsatzurteilen des BSG ist,
- das die eigenen Unterkunftskosten angemessen sind,

zu stellen sind.
Sollte das Gericht länger benötigen und die in § 22 Abs. 1 S. 3 SGB II vorgeschriebene Frist von 6 Monaten, innerhalb derer die Kommune die Unterkunftskosten nach erfolgter Unangemessenheitsmitteilung ungekürzt weiter zahlen muss, abgelaufen sein, bevor das SG über diese Klage entschieden hat, muss man gegen die dann erfolgte Kürzung der Unterkunftskosten schr. Widerspruch beim Leistungsträger einlegen und gleichzeitig beim SG, unter Hinweis auf das schon laufende Feststellungsklageverfahren, Antrag auf Weiterzahlung der ungekürzten Unterkunftskosten im Rahmen einer einstweiligen Anordung stellen und alternativ aufschiebende Wirkung des Widerspruches beantragen.