Ratgeber Untervermietung

[Ottokar]

Um einen Untermieter aufnehmen zu können, benötigt man dafür zwingend die schr. Genehmigung des Vermieters zur Untervermietung, ansonsten verstößt man gegen den Mietvertrag und riskiert die Kündigung.

Wenn man mit einem zukünftigen Untermieter dann einen Untermietvertrag schließt, sollter dieser Vertrag keine Pauschalmiete, sondern eine Kaltmiete und Pauschalen jeweils für Heiz- und Nebenkosten beinhalten. Letztere sollten sich anteilig an den lt. Hauptmietvertrag zu zahlenden Kosten orientieren, also:

Heizkostenvorauszahlung lt. Hauptmietvertrag / Wohnfläche lt. Hauptmietvertrag = X
Heizkostenvorauszahlung des Untermieters = (X * Wohnfläche der nur vom Untermieter genutzten und an diesen vermieteten Räume) + (X * Wohnfläche der gemeinsam genutzen Räume / Anzahl der Nutzer)

das Gleiche mit den Nebenkosten.
Diese anteilige Berechnung kann man auch zur Errechnung der Kaltmiete benutzen - muss man aber nicht.
Der Untermietvertrag sollte sinnvollerweise eine Nachzahlungsklausel beinhalten, wonach der Untermieter nach o.g. Formel an ev. Heiz- und Nebenkostennachzahlungen zu beteiligen ist.

Die vom Untermieter an den Hauptmieter gezahlte Kaltmiete mindert die lt. Hauptmietvertrag zu zahlende und wird aufgrund ihrer Zweckbindung davon abgezogen. Gleiches trifft auf die vom Untermieter gezahlten Heiz- und Nebenkosten zu. Hat man als ALG II Empfänger also einen Untermieter, erhält man entsprechend der o.g. Anrechnung weniger Unterkunftskosten, bzw. kann so seine unangemessenen Unterkunftskosten senken.

Kündigung:
Bei Untermietverträgen gilt, entgegen häufig anderst lautender Annahmen, auch die gesetzliche Kündigungsfrist. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
Wenn man als Hautmieter seinen Mietvertrag kündigt, sollte man also auch die gesetzlichen Fristen bei der Kündigung des Untermietvertrages beachten.
Kritisch wird es dann, wenn man als Hauptmieter selbst fristlos kündigt oder gekündigt wird. In diesem Fall kann der Untermieter die Überlassung der an ihn vermieteten Räume bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist verlangen.
Zwar kann der Vermieter den Untermieter ebenfalls zur Räumung auffordern (§ 546 Abs. 2 BGB), der Untermieter hat dann aber für die ihm daraus entstehenden Kosten einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter.
Statt den Untermietvertrag in einem solchen Fall fristlos zu kündigen, sollte man sich mit dem Untermieter auf einen Aufhebungsvertrag einigen.

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