Haus Verkäuferin Mängel verschwiegen Gericht evtl. Zahlung

[Nelda]

Hallo,

ich hatte letztes Jahr aufgrund Trennung/Scheidung mein Haus verkauft und habe mir ein Haus in einem anderen Bundesland gekauft.

Leider wurden mir schwerwiegende Mängel verschwiegen trotz Nachfrage meinerseits und ich bemerkte die Mängel erst nach dem Einzug als es schon zu spät war.

Die grössten Mängel sind: undichtes Flachdach, undichtes Satteldach und Kältebrücke.

Dachdecker war schon da und meinte das dass Flachdach mind.30 Jahre alt ist und durch ist, sowie die Betonziegel aufgrund ihres Alters nicht mehr Wasserabweisend sind.
Flachdach ist über Wohnzimmer, Flur und Bad. Dort hatte ich jetzt schon dreimal Wassereintritt.

Zudem unter dem Flachdach nicht gedämmt ist und es somit extrem kalt ist im Winter .

In den Schlafräumen im 1.Og wo das Satteldach ist sind Kältebrücken aufgrund da keine Dämmung und Wand nicht ordentlich verputzt.

Wenn ich jetzt ausziehen würde und eine Mietswohnung nehme wäre das Haus nicht mehr geschützt?

Ich habe vor die Verkäuferin entweder auf Kaufvertragrücktritt oder Übernahme der Reperaturkosten zu verklagen.

Bei den Repereraturkosten.. Wie wäre es wenn fiktiv die Verkäuferin verurteil wird die Kosten zu übernehmen. Diese würden jedoch definitiv die 15 000 Euro Schonbetrag überschreiten. Würde das dann als Vermögen wobei dies ja Zweckgebunden wäre- mir angerechnet als Vermögen?

Und was mache ich allgemein? Ich habe nicht das Geld diese notwendigen Reperaturen zu bezahlen.

Kann ich dies auch beantragen aber dann müsste ich es zurückzahlen, da ja 12 Monate Miete alles was drüber hinaus ist, ist Darlehen.

Zumindest das Flachdach wäre absolut dringend.

Ich habe echt Angst das ich mich jetzt in einer Sackgasse befinde.

Haus war auch nicht gerade billig für diesen Zustand viel zu teuer.

Wenn ich halt ausziehe ist das ganze Geld weg da Haus nicht geschützt. Zudem Jobcenter dann ja sagen könnte wir zahlen nicht.

Ich bin jetzt echt in eine ganz blöde Situation gekommen.

Vielleicht weiss jemand hier Rat.

[Ratlos]

Das Flachdach ist vermutlich kein Kiespressdach.
Die sind auf Dauer zwar auch nie ganz dicht. Das haben Flachdächer im Allgemeinen so an sich wenn sie vor 30 Jahren erstellt wurden. Du kannst es mit Bitumen abdichten besser und teurer wäre Zink aber dafür ewig haltbar dicht. Aber wieso Betonziegel auf einem Flachdach?

Das Aufbringen seines Satteldaches über diesen Hausteil dürfte billiger kommen als eine Reparatur des Flachdaches, zumindest ist es aber auf Dauer lohnenswerter.
Kältebrücken kommen nicht allein vom abgeplatzten Außenputz sondern von schlechter Maurerarbeit. Die Abstände sind dann zwischen den Steinen im Mauerwerk zu groß und diese Zementlücke nennt man Kältebrücken.

Dein Fehler war, dass du den Hauszustand vor dem Kauf nicht hast überprüfen lassen z.B. von einem Bauingeneur oder Architekten besser von einem Gutachter. Der GA sagt dir dann genau was das Haus wert ist bevor du zahlst.
Wie es aussieht wirst du an einem Gerichtsverfahren nicht vorbei kommen wenn du Geld willst.

Ich sehe schon, das wird ein längerer Thread - da halte ich mich lieber raus.

[Nelda]

Das Flachdach ist ein ganz normales verschweisstes Bitumendach. Vor allem die Anschlussfugen sind undicht.

Das Haus hat 2 Dächer, das Flachdach oberhalb von Wohnzimmer,Flur,Bad.Das Satteldach mit den alten Betonziegeln ist Dachspeicher und 2 Schlafzimmer.Das Haus hat aber nur 80 qm WFL.

Das mit den Kältebrücken liest sich gar nicht gut...

Ja das war ein grosser Fehler von mir das ich das Haus nicht fachmännisch habe überprüfen lassen

[Kopfbahnhof]

Wenn ich jetzt ausziehen würde und eine Mietswohnung nehme wäre das Haus nicht mehr geschützt?

So sieht es aus, da es nur für selbstgenutzte Immobilien gilt.
Hast du dann eine Mietwohnung, bräuchte es das Haus ja nicht mehr.
Vermutlich wird das JC dann zum Verkauf auffordern.

Alles andere, rund um das Haus musst du mit der Verkäuferin klären.
Das hat dann nichts mit dem JC zu tun.

[Ratlos]

Das Flachdach ist ein ganz normales verschweisstes Bitumendach. Vor allem die Anschlussfugen sind undicht.

Bitumen geht nach ca. 30 Jahren den Bach runter. Undichtigkeit also normal und vorhersehbar.
Du kannst das Flachdach erneut mit dem billigeren Bitumen abdichten lassen oder dich für das teuerere Zink entscheiden.
Für das Aufbringen eines Satteldaches benötigst du einen Tekturplan den ein Planungsbüro erstellen und die Gemeinde genehmigen muss.

Kältebrücken kennst und nur eine wohl durch abgeplatzten Putz.
Mörtelfugen also Kältebrücken bedeuten schlecht ausgeführtes Mauerwerk beim Rohbau.
Ob viele vorhanden sind kannst du nur feststellen indem du die Wände durchleuchten lässt oder den Putz abklopfst und erneuerst falls er sowieso marode ist.

Rückabwicklung des Kaufvertrages setzt arglistige Täuschung voraus - § 123 BGB.
Ein sog. Reuerecht hast du nicht.
Schadenersatz in deinem Fall also Kaufpreisminderung durch Teilrückzahlung des Kaufpreises ist unter Umständen möglich aber ohne RSV kostenaufwändig weil mit Sicherheit mindestens 1 Bau-GA gebraucht wird. - § 823 BGB.
Der hohe Kostenaufwand gilt auch für eine mögliche Rückabwicklung falls die Beweislage eine entsprechende Klage zulässt. Freiwillig dürfte die Verkäuferin dir kein Geld zurück geben. Meine Meinung.

Im Kaufvertrag müsste aber eine Zustandsbeschreibung des Hauses enthalten sein, die sehr wichtig ist.

Zusammenfassung: Solange man den Inhalt des notariellen Kaufvertrages nicht im Wortlaut kennt kann man keinen rechtskonformen Rat geben und bleiben Beiträge praktisch nur Spekulation.
Darum habe ich geschrieben:

da halte ich mich lieber raus.

[Nelda]

Ich stehe vor vielen Problemen wegen dem Haus und weiss nicht mehr weiter...
Ich habe das Haus im September für 65 000 Euro gekauft.
Es wird immer schlimmer...
Seit vorgestern regnet es richtig rein ins Wohnzimmer sodass ich Einer aufstellen musste.
Es sind so viele Sachen in dem Haus das ich sagen muss ich bekomme das finanziell nicht mehr hin.
Und ich weiss was alte Häuser bedeuten.
Ich bin da einiges gewohnt.
Ich kann ja nicht mal ausziehen da ich nichts bezahlt bekommen werde?
Da vermögend wegen Haus.
Gerichtskosten plus Anwalt und Gutachter sind ca 16 500 Euro
 Falls ich verliere muss ich da Haus nicht bewohnt alles zurück zahlen
Haus ist nicht geschützt bei jobcdabeo kann ich nichts dafür das es nicht in einem Bewohnbaren Zustand ist.
Wenn ich auf schadensersatz Klage kommt auch nichts rum weil das anrechnenbar ist das Vermögen???
Zudem es nicht mehr bewohnbar ist.
Hinzu kommt das ich schwanger bin.
Ich weiss nicht mehr weiter.
Anwalt habe ich auch gutachter den ich selber zahlen müsste.
5000 Euro


Wäre es nicht besser ich verkaufe das Haus für 20 000 Euro???

Ubd habe dann ruhe kann umziehen da alg 2 ich bekomme bzw Miete ???

[horst]

ch habe das Haus im September für 65 000 Euro gekauft.

solche Schnäppchen zahlen sich nur aus wenn jemand vieles selber machen kann, mehr kann ich dazu nicht beitragen. Suche dir fürs Erste einen Dachdecker bei www.my-hammer.de

[Nelda]

Ein Schnäppchen war das nicht. Es sind noch andere Sachen die gemacht werden müssten neue gastherme neue stromleitungen und nur 75 qm Wfl und im Osten. 
My Hammer bzw dachdecker bringt mir nichts da dies nicht die einzigsten Schäden sind.
Ich kenne alte Häuser und kann mit vielen leben aber das hier geht zu weit.

[horst]

da wäre dann eine Eigentumswohnung Plattenbau für 20.000 € günstiger gewesen. Aber das bringt jetzt hinterher alles nichts.Wenn die bekannten Schäden im Kaufvertrag aufgeführt sind und z.b. das Dach nicht wären das verschwiegene Mängel und ersichtlich gewesen.

[Nelda]

Verkäuferin sagte zu mit das bis auf Keller die Wände alles trocken ist.
Obwohl ich das mehrfach nachfragen.
Mittlerweile sind an der Decke vom Keller sogar Risse wurde vor Verkauf gestrichen ubd salpeter.
Problem ist wie bekomme ich trotz nicht bewohnten Haus hartz 4?
Und sollte ich es besser nicht jetzt verkaufen?
Wegen Gerichtskosten die im Nachhinein kommen werden und evtl das jobcenter eh das Haus ein kassiert?
Würde aber denke ich höchstens 20 000 bekommen wenn überhaupt.  Und falls sich so schnell jemand findet

[Ottokar]

Wer ein Haus blind kauft muss sich nicht wundern, wenn er eine Ruine bekommt.
Wenn der Verkäufer nachweisbar Zusagen zum Zustand gemacht hat, würde ich den Kauf gerichtlich anfechten.
Es ist ja nicht so, dass das Vermögen dann vom JC einkassiert würde.
Vermögen, das nachweislich zur baldigen Beschaffung oder Erhaltung eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung von angemessener Größe bestimmt ist, ist separat geschützt. Du kannst dir also davon ein anderes Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen.
Und falls nicht: bis das Verfahren durch ist, ist das Kind da und euer Vermögensfreibetrag damit auf 55.000€ erhöht. Hängt natürlich davon ab, wieviel du noch zusätzlich an Vermögen hast.

[Ratlos]

Gerichtskosten plus Anwalt und Gutachter sind ca 16 500 Euro

Das stimmt schon mal nicht. Gerichts- und RA-Kosten belaufen sich in 1. Instanz auf 3.046,46 €. Hinzu kommt das GA mit ca. 3.000 max. 4.000 €.

würde ich den Kauf gerichtlich anfechten.

Eine Anfechtung auf Schadenersatz bringt wenig, es müsste eine Anfechtung zur kompletten Rückabwicklung des Kaufvertrages sein, also z.B. wegen arglistiger Täuschung wie ich bereits geschrieben habe.

Aber um das genau beurteilen zu können, muss man die im Notarsvertrag enthaltene Zustandsbeschreibung kennen. Ohne diese Kenntnis steht eine Klage auf wackeligen Beinen.

[Sheherazade]

die im Notarsvertrag enthaltene Zustandsbeschreibung

Ich kenne mehrere Immobilienkaufverträge persönlich, der letzte ist gerade mal 2 Jahre alt, in keinem davon steht eine allgemeine Zustandsbeschreibung. Die Grundlage war immer das Expose und die persönliche Besichtigung, ggf. mit Gutachter. Sind dabei bestimmte Sachen aufgefallen (wie z. B. feuchte Kellerwände oder ähnliches) wurde das natürlich mit in den Kaufvertrag aufgenommen, ebenso wie andere Vereinbarungen wie z. B. Übernahme einer EBK oder Entrümpelung durch den Käufer, etc.pp.

Wenn ich die TE richtig verstehe, hat sie keinen Nachweis für die Aussagen des Verkäufers über den Zustand, offenbar hat sie das Haus noch nicht mal selbst besichtigt, geschweige denn jemanden vom Fach dafür beauftragt.

Dann gilt natürlich

Wer ein Haus blind kauft muss sich nicht wundern, wenn er eine Ruine bekommt.

Sie hat letzten Herbst 65.000€ für ein Haus bezahlt, bei dem Betrag waren die meisten Immobilien dieser Preisklasse schon vor mehreren Jahren mehr baufällig als bezugsfertig, letzten September dann wohl erst recht als die Immobilienpreise ihren Höchststand erreicht hatten.

[Ottokar]

würde ich den Kauf gerichtlich anfechten.

Eine Anfechtung auf Schadenersatz bringt wenig, es müsste eine Anfechtung zur kompletten Rückabwicklung des Kaufvertrages sein

Wenn ich den Kauf anfechte, will ich keinen Schadensersatz, sondern den Kaufvertrag (wegen arglistiger Täuschung) für Nichtig erklärt haben.

[Ratlos]

Wenn ich den Kauf anfechte, will ich keinen Schadensersatz, sondern den Kaufvertrag (wegen arglistiger Täuschung) für Nichtig erklärt haben.

Habe ich ja schon in meinem Beitrag vom 27.03. geschrieben.
Grundlage ist der § 123 BGB. Nur die Beweisführung wird nicht einfach sein, wenn Aussage gegen Aussage steht.
Die 1. Instanz ist hier das LG. Dass das Verfahren dem AG zugewiesen wird ist bei dem Streitwert unmöglich.
Egal wer gewinnt oder verliert, denke ich dass bei dem Streitwert die Sache immer vor das OLG geht, denn TE kann im Verlustfall durch bereits getätigte Investitionen gar nicht anders.
Das Kostenrisiko geht dann an dann einschl. der RA-Kosten der Gegenseit an die 23.000 € ran.
Eine Sache die gut überlegt sein will. Was sagt der RA der TE?

(wie z. B. feuchte Kellerwände oder ähnliches) wurde das natürlich mit in den Kaufvertrag aufgenommen,

Das meinte ich mit "Zustandsbericht". Die Auflistung vorhandener Mängel die sichtbar oder durch maroden Zustand zu erwarten sind. Und das muss im Kaufvertrag stehen.