Kosten der Unterkunft nach "energetischer Sanierung" nach §555b BGB

[mbaeri]

Moin Leute,
nach einer "energetischen Sanierung" gem. §555b BGB schlägt unserer Vermieter 8 % der Sanierungskosten anteilmäßig nun auf die Nettokaltmiete auf (in meinem Fall von 303 Euro auf 398 Euro).
Damit liegen wir alle hier höher als in den "Kosten der Unterkunft" als angemessen angesehen wird und wir stecken jetzt im Kostensenkungsverfahren.
Meine Frage:
Ist es legitim, diese Kosten (wir mussten alle die Maßnahme dulden) auf die KdU aufzuschlagen oder gehören sie dazu ?
Wenn nicht, dann werden hier fast alle übe kurz oder lang die KdU übersteigen und müssen sich was günstigeres suchen - was es nicht gibt.


Über Antworten freue ich mich,
Swen

[Ottokar]

Ich würde die Mieterhöhung mal von einem Fachanwalt oder Mieterverein prüfen lassen.

[Milla]

Eine energetische Sanierung hat den positiven Nebeneffekt, dass Energiekosten gesenkt werden, wovon sowohl Vermieter (aufgrund einer höheren Kaltmiete)  als auch Mieter (aufgrund niedrigerer Betriebskosten)  profitieren.

https://wohntreu.de/die-mieterhoehung-im-zuge-der-energetischen-modernisierung-sanierung/

[mbaeri]

Nicht die Energiekosten werden gesenkt, sondern der Energieverbrauch. Dadurch bleiben bei der Preissteigerung die Energiekosten etwa gleich, aber die Nettokaltmiete ist um 100 Euro teuer. Und das ist das Amt nicht bereit zu zahlen. Höhere Heizkosten hingegen würden sie übernehmen, da ist nach oben in der Richtlinie noch Platz.

[Milla]

Naja wenn der Energieverbrauch sinkt werden doch automatisch die Kosten gesenkt.

Wird da jetzt vom Amt neuerdings die Kaltmiete und die Heizkosten getrennt angerechnet? Ich dachte immer die Gesamtmiete incl. Neben und Heizkosten ist ausschlaggeben für die Berechnung der KdU.

[mbaeri]

Das ist korrekt. Maßgebend ist die Bruttokaltmiete (also Kaltmiete + Betriebstostenvorauszahlung). Die Heizkosten werden gesondert betrachtet. Dabei wird ein  bestimmter Kostenfaktor je qm Wohnfläche zu Grunde gelegt, unterschieden nach Öl  und Gas etc. Wird zu  viel Geld für Heizen ausgegeben wirst du da auch gekürzt.

[Sensoriker]

Das stimmt so pauschal nicht.
Ist deine Gesamtmiete innerhalb der Gesamtangemessenheit muss dies auch vom Amt übernommen werden.

[Sophiagirl]

Wäre ja auch erstmal die Frage bei welchem Landkreis das schon zu teuer ist?

Wenn man das wüsste kann man besser antworten.

[Ottokar]

Maßgebend ist die Bruttokaltmiete

Nein.
Lt. ständiger Rechsprechung des BSG ist bei der Beurteilung der Angemessenheit die Gesamtmiete maßgeblich, eine Kostensenkung nur aufgrund der Unangemessenheit der Bruttokaltmiete ist unzulässig.
Auch wenn deine Bruttokaltmiete unangemessen ist, muss das JC im nächsten Schritt prüfen, ob die Gesamtkosten noch angemessenen sind, also: "max. angemessene Bruttokaltmiete + max. angemessene HK" vs. "deine Bruttokaltmiete + HK". Dabei muss das JC hier auch die Kostenersparnis durch die Sanierung berücksichtigen.
Sollten deine tatsächlichen Gesamtkosten höher sein als die max. angemessenen Gesamtkosten muss das JC prüfen, ob ein Umzug wirtschaftlich wäre, d.h. ob mit einem Umzug innerhalb von 12 Monaten tatsächlich eine nennenswerte Ersparnis eintreten würde. Dazu muss das JC u.a. die Kosten des aktuell verfügbaren Wohnraumes berücksichtigen zzgl. der vom JC zu tragenden Umzugskosten.
Würde eine nennenswerte Ersparnis eintreten, muss das JC in einem letzten Schritt prüfen, ob ein Umzug individuell zumutbar ist.

[mbaeri]

Ersteinmal LK Schleswig-Flensburg (https://www.schleswig-flensburg.de/output/download.php?fid=3333.1387.1.PDF und https://www.schleswig-flensburg.de/output/download.php?fid=3333.4977.1.PDF)

Und das Problem bei der evtl. Kostenersparnis ist ja, dass die Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen für dieses Jahr erst bis spät. zum 31.12.26 vorliegen müssen, also dann erst verglichen werden kann in wie weit eine Kostenersparnis durch die Sanierung vorliegt.
Das Amt jedoch rechnet mit meiner jetzigen Betriebs- und Heizkostenabrechung aus 2023, also lange vor der Sanierung. Die jetzt erhöhte Kaltmiete wird aber nur für 6 Monate gezahlt.

[Ottokar]

Die Berechnung zur Kostenersparnis ist vorgeschriebender Bestandteil der Modernisierungsankündigung.

[Hary]

Dazu eine Folgefrage:

Kann ein Wohnraum überhaupt zu teuer werden? Wenn eine Zusicherung vorliegt und einige Jahre später die Miete nach geltenden Recht erhöht wird, dann dürfte dadurch die Miete eigentlich nicht unangemessen werden, da die Erhöhung zum einen rechtlich korrekt wäre und dann eher die Richtlinien für die kdu angezweifelt werden könnten, da diese ja auch zulässige und übliche Veränderungen dann nicht abbilden würden. Oder sehe ich das etwas falsches?

[islandfeuer]

och  sei  mal  fro  das  du  nicht  in  münchen  eine  energetische  sanierung  erleben  darfst  mal  schnell  von  800  auf  mehr  als  1600 !