BGH - Urteile zur unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in Mietverträgen

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Ergänzend In einer aktuellen Entscheidung (BGH, Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10) hat der BGH seine Rechtssprechung zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisse weiter ausgebaut.

,,Der Bundesgerichtshof konkretisiert seine bisherige Rechtsprechung zu Farbwahlklauseln bei Schönheitsreparaturen und schafft damit die notwendige Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Das ist gut so", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heute veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 198/10).

Die Karlsruher Richter erklärten, eine Mietvertragsbestimmung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, ist nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die Einengung der Farbwahl auf die Farbe ,,Weiß" schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteiligt ihn unangemessen. Damit ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, der Mieter muss gar nicht renovieren.

,,Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter auch während der Mietzeit Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise ausführen muss (zum Beispiel Raufasertapete) oder er nur in konkret vorgegebenen Farben renovieren darf, waren schon nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Es geht den Vermieter nichts an, wie der Mieter sich während der Mietzeit einrichtet", erklärte Siebenkotten. Jetzt stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Mieter über den Mietvertrag auch nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe ,,Weiß" festgelegt werden dürfen. Anderenfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen. Das wäre wirtschaftlich unsinnig."

Die Vermieterinteressen, so der Bundesgerichtshof, werden durch diese Entscheidung nicht ernsthaft berührt. Das Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dazu müsse der Mieter aber nicht zwingend auf einen weißen Anstrich festgelegt werden, auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen erschwere eine Weitervermietung nicht.

Quelle: http://www.sozialticker.com/einengung-der-farbwahl-auf-weiss-unwirksam_20110127.html#more-16576

Hier noch ein weiterer Artikel zum Thema -->>

http://www.juraexamen.info/bgh-viii-zr-19810-mietrecht-farbwahlklausel-keine-beschrankung-auf-die-farbe-weiss/

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Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Erstattungsanspruch des Mieters verjährt nach sechs Monaten

Bundesgerichtshof - Urteil vom 04.05.2011 VIII ZR 195/10

Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache.

Der Erstattungsanspruch eines Mieters für die Kosten einer Renovierung verjährt auch dann nach sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache, wenn die Renovierung infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen wurde. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

Im zugrunde liegenden Streitfall waren der Kläger und seine Ehefrau bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 Euro renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 Euro nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

BGH: Ersatzansprüche des Mieters verjährt

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB* enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Quelle: Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Erstattungsanspruch des Mieters verjährt nach sechs Monaten

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Wenn durch Vertragsfehler der Vermieter für Renovierungen zuständig ist, dann ist man nach geltendem Recht zwar scheinbar glücklich dran, aber der Teufel steckt um so böser im Detail.

2005 stellte der BGH (AZ: VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05) fest, dass feste Renovierungsfristen in Mietverträgen den Mieter benachteiligen und daher ungültig sind. Aus dem Grund fällt dann die Renovierungspflicht an den Vermieter zurück und der Mieter kann jede Menge Geld sparen. Ob Türen streichen oder Decke pinseln, alles Sache des Vermieters. Hier freuen sich dann die Sozialleistungsträger.

Weiter lesen unter -->> http://www.gegen-hartz.de/nachrichtenueberhartziv/wenn-der-vermieter-fuer-renovierungen-zustaendig-ist-9001341.php

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Beim Auszug des Mieters hat der Wohnungseigentümer schlechte Karten. Denn es ist kaum möglich, ihn auf rechtlich sicheren Weg zum Renovieren zu zwingen.

Immer häufiger gibt es Streit um die Frage, ob Vermieter bei Auszug des Mieters diesen dazu verpflichten können, die Wohnung renoviert zurückzugeben beziehungsweise sich an den Kosten zu beteiligen. Wir geben einen Überblick über die Rechtslage und was Vermieter bei Beendigung des Mietvertrages verlangen können.

-->> http://www.focus.de/finanzen/news/gastkolumnen/hutzel/keine-chance-fuer-vermieter-warum-mieter-beim-auszug-nicht-streichen-muessen_aid_979184.html

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BGH kippt Klausel zu Schönheitsreparaturen.

Hunderttausende Mieter müssen beim Auszug ihre Wohnung nicht renovieren oder anteilige Kosten dafür übernehmen, weil der Bundesgerichtshof (BGH) eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt hat. Demnach sind sogenannte Quotenklauseln ungültig, die den ,,Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" zur Berechnungsgrundlage von Renovierungsarbeiten machen, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) am Freitag in Berlin zu dem BGH-Urteil (Az: VIII ZR 285/129) mitteilte.

-->> http://www.focus.de/immobilien/mieten/bundesgerichtshof-ueber-renovierungsarbeiten-richter-sprechen-mieter-von-renovierungspflicht-frei_aid_1041999.html

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BGH: Bitte um "schnelle Behebung" von Mängeln stellt wirksame Fristsetzung zur Nachbesserung dar. Angabe eines bestimmten Zeitraums oder Endtermins nicht erforderlich.

Hat ein Käufer um "schnelle Behebung" von Mängeln an der Kaufsache gebeten, so hat er eine wirksame Frist zur Nachbesserung gestellt. Die Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines Endtermins ist nicht erforderlich. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (AZ: VIII ZR 49/15).

-->> http://www.kostenlose-urteile.de/Urteil23354

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Ist zwar ein Urteil des AG Zossen, aber passend zum Thema setze ich es hier mit rein.

Kleinreparaturklauseln dürfen sich nur auf die Teile der Mietsache beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Verglasungen und Beleuchtungseinrichtungen zählen nicht hierzu.

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von den Mietern die Erstattung von Kosten für die Reparatur der Flurbeleuchtung in Höhe von 44 Euro. Hierbei berufen sie sich auf eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag (AG Zossen, Urteil v. 11.6.2015, 4 C 50/15).

-->> https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/kleinreparaturklausel-nicht-fuer-verglasung-und-beleuchtung_258_322808.html

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Nicht selten kommt es vor, dass Klauseln in einem Mietvertrag unwirksam sind. Und zwar vor allem dann, wenn es sich um solche handelt, die vom Vermieter formuliert wurden. Ein Überblick über Klauseln, an die Mieter in der Regel nicht gebunden sind.

Viele Mieter und Vermieter glauben, was einmal in einem Mietvertrag festgeschrieben und unterzeichnet worden ist, das muss dann auch so umgesetzt werden. Das ist aber nicht so. Zwar sind sind formularvertragliche Vereinbarungen für ein Mietverhältnis überaus wichtig. Aber diese sind keinesfalls immer verbindlich. Verstoßen Formulierungen in einem Mietvertrag gegen gesetzliche Vorschriften, dann sind sie ungültig – selbst wenn sie von beiden Seiten unterschrieben worden sind.

-->> http://www.focus.de/immobilien/experten/miete-diese-klauseln-im-mietvertrag-sind-ungueltig_id_6091103.html

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"Ist eine Küchenausstattung in der Mietwohnung Pflicht?"

Eine gute Raumaufteilung, eine große Terrasse - und elektrische Rollläden an den Fenstern gibt es auch: Die Mietwohnung aus dem Inserat scheint ideal. Der Haken: In der Küche herrscht gähnende Leere, es ist nichts vorhanden außer Wasser- und Stromanschluss. Eine neue Küche zu kaufen, ist eine kostspielige Angelegenheit. Und: Haben Mieter nicht einen Anspruch auf eine funktionsfähige Küchenausstattung? Welche Pflichten haben Vermieter? Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), fasst die wichtigsten Regeln für Mieter und Vermieter rund um das Thema Küche zusammen.

Mietwohnung mit Küche - welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Bei der Frage, was alles zu einer Mietküche gehört, herrscht oft Unklarheit: "Wer ausdrücklich eine Wohnung mit Kücheneinrichtung vermietet, muss laut einem Urteil des Landgerichts München beispielsweise einen Kühlschrank zur Verfügung stellen. Eine Geschirrspülmaschine ist hingegen keine Pflicht", so die D.A.S. Juristin. Dies gilt zumindest, solange nichts anderes vertraglich vereinbart ist. Außerdem ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietwohnung auf dem technisch neuesten Stand zu halten. Das bedeutet für die Küche: Wer sich einen Induktionsherd oder LED-Beleuchtung an der Küchenzeile wünscht, hat als Mieter schlechte Karten (LG Berlin, Az. 62 S 13/01)

-->> http://unternehmen-heute.de/news.php?newsid=386045

[Gast30174]

Die Karlsruher Richter erklärten, eine Mietvertragsbestimmung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, ist nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die Einengung der Farbwahl auf die Farbe ,,Weiß" schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteiligt ihn unangemessen. Damit ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, der Mieter muss gar nicht renovieren.

Das "gar nicht renovieren müssen" beschränkt sich aber auf die Gestaltung der Wände, oder? Andere Renovierungsarbeiten müssen, wenn notwendig und zulässig, doch trotzdem durchgeführt werden, oder?