Bürgergeld Forum - hartz.info

Hallo,

ich habe einen Mieterhöhung bekommen. Kann mir bitte mal jemand weiterhelfen, ob ich noch in der angemessenen KdU liege?

Für die Wohnung ist eine Grundmiete und pauschale Nebenkosten vereinbart. Die enthält ALLE Nebenkosten, es gibt keine jährliche Betriebskostenabrechnungen. (War suprünglich ein privates Studentenwohnheim, mittlerweile ist es ein normales Wohnhaus mit vollständigen Wohnungen.) Das Gebäude ist über 1000 m² groß und wird mit Fernwärme versorgt. Ich lebe alleine, die angemessene Wohnungsgröße ist 45 m² für meinen Ort. Bis Ende Juni 2025 gilt eine Kappungsgrenze von 15% für Mieterhöhungen.

Die letzte Betriebskostenerhöhung erfolgte 2022. Dazu gab es einmalig eine Betriebskostenaufstellung. Das Jobcenter hat die KdU dann wie im Anhang berechnet und mir damals mitgeteilt, dass die damalige Bruttokaltmiete die angemessenen Kosten um 8 € übersteige. Die Heizkosten seien jedoch angemessen und insgesamt ein Umzug unwirtschaftlich.

Mittlerweile wurde die angemessene Bruttokaltmiete für unseren Ort von 368,93 € auf 450,50 € erhöht (+81,57 €).

Der Vermieter will jetzt die Pauschalmiete um 50 € erhöhen, basierend auf der Warmmiete inkl. Nebenkosten. Eine neue Betriebskostenaufstellung hat er nicht beigefügt und bezieht sich auch nur auf den § 558 BGB, also die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist ja eigentlich die Kaltmiete? Ich werde das vorsorglich mal nachfragen und noch nicht zustimmen, da auch die Begründung fehlt. Aber das verschafft mir ja nur Zeit, die Erhöhung kommt  trotzdem.

Ich weiß nicht, wie ich jetzt die neue KdU berechnen soll. Schlage ich der JC-Berechnung von 2022 die 50 € der alten Grundmiete zu und gehe davon aus, dass die Heizkosten und Nebenkosten, die das Jobcenter damals berechnet hat, gleich bleiben? Dann wäre die neue angemessene KdU 599,04 €. Oder muss ich die 50 € irgendwie aufteilen?

Ich kann auch die angemessenen Heizkosten aus der Belehrung von 2022 nicht nachvollziehen. Wenn ich die auf Basis der Werte aus dem Merkblatt zur KdU berechne, komme ich auf einen anderen Wert. Das wären doch 45 m² für meinen Wohnort mal die monatlichen Heizkosten für Fernwärme bei einem Gebäude von über 1000 Quadratmetern, oder? Beziehe ich vielleicht weitere Kosten nicht ein? Oder denke ich einfach insgesamt zu kompliziert?

Wenn es nur um den Vergleich alte Gesamtmiete und neue Gesamtmiete ginge, wäre ich im Rahmen. Aber durch die Aufteilung in Bruttokaltmiete und Heizkosten sowie durch die Anhebung der anmessenen KdU seh ich irgendiwe grade den Wald vor leuter Bäumen nicht. Kann jemand bitte Licht ins Dunkel bringen? Das wäre echt nett, danke.

Die Leistungsberechnung 2022, die Belehrung zur angemessenen KdU, das Merkblatt zur aktuellen angemessenen KdU und das Vermieterschreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen hänge ich mal an.

Nochmal danke.

Lt. Richtlinie sind für eine Person 450,50 Euro Bruttokaltmiete angemessen, dazu kommen (abhängig von der Wohnfläche des Gebäudes) zwischen 87,04 Euro und 91,91 Euro für Heizkosten (die Werte wurden 1:1 vom DMB übernommen). Das macht insgesamt 537,54 Euro bis 542,41 Euro angemessene Gesamtkosten pro Monat.
Was die "JC Belehrung angemessene Kosten KdU (2023)" und die dort errechnete Gesamtangemessenheit betrifft, so ist diese Berechnung im Vergleich zu den im "Merkblatt KdU und Heizkosten" angegebenen Zahlen um fast 50 Euro zu gering.

Ob die vom JC als angemessen genannte 450,50 Euro Bruttokaltmiete tatsächlich angemessen sind, kann man leicht überprüfen, indem man dort die angemessenen Betriebskosten herausrechnet.
Für das Erfassungsjahr 2023 (für 2024 liegen noch keine Zahlen vor), nennt der DMB angemessene Betriebskosten (ohne Heizung+Warmwasser) i.H.v. 2,19 Euro/qm, für 1 Person und angemesser Wohnungsgröße von 45qm sind das monatlich 98,55 Euro.
Damit verbleibt eine Kaltmiete von 351,95 Euro für 45qm, das sind 7,82 Euro/qm.
Wenn es vergleichbaren Wohnraum für eine Kaltmiete von 7,82 Euro/qm gibt, dann ist dieser Betrag angemessen. Wenn nicht, ist lt. Rechtsprechung des BSG die gesamte Richtlinie des JC wegen fehlendem Bezug zum Wohnungsmarkt hinfällig und es gelten die tatsächlichen Kosten weiterhin als angemessen.

Unabhängig davon ist das Mieterhöhungsverlangen ohne konkrete Berechnung in dieser Form ganz eindeutig unzulässig.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB gilt stets die Kaltmiete, hier wird sie aber auf eine Pauschalmiete = Warmmiete (also einschl. Neben- & Heizkosten) angewendet. Zudem fehlt der Bezug zur ortsüblichen Kaltmiete.
Sollten dem Mieterhöhungsverlangen keine weiteren konkreten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der in der Pauschalmiete enthaltenen Kaltmiete beinhalten, ist dieses Mieterhöhungsverlangen ganz eindeutig rechtswidrig.
Ich würde in diesem Fall meine Zustimmung verweigern. Bei einer Klage dürfte der Vermieter mit diesem Mieterhöhungsverlangen aus den o.g. Gründen scheitern, selbst wenn der Erhöhungsbetrag zulässig sein sollte.
Bevor du diesen Schritt gehst, solltest du aber den Rat eines Anwaltes einholen, denn wenn du die Klage verlierst, musst du die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Hallo Ottokar, vielen Dank, dass Du Dir so viel Zeit für eine ausführliche Antwort genommen hast!

Zitat von: Ottokar am 01. Juni 2025, 10:07:33Das macht insgesamt 537,54 Euro bis 542,41 Euro angemessene Gesamtkosten pro Monat. Was die "JC Belehrung angemessene Kosten KdU (2023)" und die dort errechnete Gesamtangemessenheit betrifft, so ist diese Berechnung im Vergleich zu den im "Merkblatt KdU und Heizkosten" angegebenen Zahlen um fast 50 Euro zu gering.

Auf die 537,54 Euro komme ich auch. Aber warum ist die Gesamtangemessenheit in der "JC Belehrung angemessene Kosten KdU (2023)" um fast 50 Euro zu gering? Wie berechnet sich die Gesamtangemessenheit?

Zitat von: Ottokar am 01. Juni 2025, 10:07:33Ob die vom JC als angemessen genannte 450,50 Euro Bruttokaltmiete tatsächlich angemessen sind, kann man leicht überprüfen, indem man dort die angemessenen Betriebskosten herausrechnet. Für das Erfassungsjahr 2023 (für 2024 liegen noch keine Zahlen vor), nennt der DMB angemessene Betriebskosten (ohne Heizung+Warmwasser) i.H.v. 2,19 Euro/qm, für 1 Person und angemesser Wohnungsgröße von 45qm sind das monatlich 98,55 Euro.

Unsere Betriebskostenaufstellung erfasst Warmwasser nicht gesondert, sondern führt nur Wasser, Niederschlagswasser, Abwasser und Qualitätsprüfung Wasser auf. Fernwärme und Fernwärmestation sind gesonderte Posten. Das würde ich gern nochmal zusammenrechnen wollen, wenn ich nochmal nachfragen darf?

Zitat von: Ottokar am 01. Juni 2025, 10:07:33Damit verbleibt eine Kaltmiete von 351,95 Euro für 45qm, das sind 7,82 Euro/qm. Wenn es vergleichbaren Wohnraum für eine Kaltmiete von 7,82 Euro/qm gibt, dann ist dieser Betrag angemessen. Wenn nicht, ist lt. Rechtsprechung des BSG die gesamte Richtlinie des JC wegen fehlendem Bezug zum Wohnungsmarkt hinfällig und es gelten die tatsächlichen Kosten weiterhin als angemessen.

Das Zauberwort wird "vergleichbar" lauten. Wohnungen zu dem Preis gibt es sicher, aber in den sozialen Brennpunkten der Stadt und dann ohne Aufzug, den ich aber wegen meine Beweglichkeiteinschränkung bräuchte.

Zitat von: Ottokar am 01. Juni 2025, 10:07:33Unabhängig davon ist das Mieterhöhungsverlangen ohne konkrete Berechnung in dieser Form ganz eindeutig unzulässig.
Die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB gilt stets die Kaltmiete, hier wird sie aber auf eine Pauschalmiete = Warmmiete (also einschl. Neben- & Heizkosten) angewendet. Zudem fehlt der Bezug zur ortsüblichen Kaltmiete. Sollten dem Mieterhöhungsverlangen keine weiteren konkreten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der in der Pauschalmiete enthaltenen Kaltmiete beinhalten, ist dieses Mieterhöhungsverlangen ganz eindeutig rechtswidrig.

Danke für Deine Einschätzung. Das ist die einzige Berechnung, der Rest enthält nur das Einzugsdatum, dass die Jahresfrist eingehalten ist und den Hinweis auf mein Sonderkündigungsrecht. Und natürlich ein Blatt mit derselben Berechnung, die ich mit meinem Einverständnis unterschrieben zurücksenden soll. Aus Gründen der Wiedererkennung wollte ich das Schreiben nicht komplett veröffentlichen.

Dass das nicht rechtens ist, dachte ich mir schon fast und wollte beim Vermieter nachfragen und um Korrektur bitten. Um die Zustimmung selbst werde ich nicht drumrum kommen und will auch keine Klage provozieren. (Ich hab die Frist für die Rücksendung schon verpasst, die war gestern. Aber ich bin gesundheitlich nicht dazu gekommen.) Deswegen will ich mich auf das Offenkundige konzentrieren, weil es sicher im Haus (Plattenbau, 200 Wohneinheiten) genügend vergleichbare Wohnungen mit höheren Mieten gibt. Und wer weiß, womit die dann noch kommen. Die Hausverwaltung/der Vermieter lebt ohnehin in einem eignen Rechtsuniversum. Aber mir fehlt gesundheitlich die Kraft für lange Streitereien oder einen Umzug, abgesehen von dem völlig überlasteten Wohnungsmarkt. Mit SGB II-Leistungen eine Wohnung zu finden, ist schwer. Deswegen will ich mich auf da Wichtigste konzentrieren und meine Zustimmung signalisieren, aber eben zu den korrekten rechtlichen Bedingungen. Mietmängel wollte ich später anbringen oder sollte ich das gleich tun? Die sind leider zahlreich, wurden aber nur von anderen Mietern angemahnt. Da wird aber nicht drauf reagiert. Wie gesagt, mir selbst fehlt derzeit einfach die Kraft dafür.

Für mich sind folgende Fragen das Wichtigste:

• Liege ich auch mit den 50 Euro Erhöhung im Rahmen des JC? Wahrscheinlich nein, wenn es bei dieser Gesamtsumme bleibt. Wenn die Erhöhung nur auf die Grundmiete zu korrigieren wäre, wäre ich im Rahmen.
• Wenn ich nicht im Rahmen bin: Ab welcher Höhe kann das JC mich zum Umzug zwingen? Aktuell wäre ich ja ca. 15 Euro über der angemessenen KdU.
• Ich muss zwar gar nicht reagieren, würde aber im Sinne eines friedlichen Mietverhältnisses aber proaktiv vorgehen wollen und grundsätzliche Zustimmung signalisieren. Hast Du vielleicht einen Tipp, wie Du vorgehen würdest? Ich erwarte keinen Rechtsrat, nur vielleicht einen Impuls dazu, wie man es es dem Vermieter verkaufen kann? Der Mieterschutzbund hat Termine erst in 2 Monaten und ich hab leider auch keine guten Erfahrungen mit dem.

Danke nochmal, dass Du Dir die Zeit nimmst.

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Aber warum ist die Gesamtangemessenheit in der "JC Belehrung angemessene Kosten KdU (2023)" um fast 50 Euro zu gering?

Das kann nur das JC beantworten.

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Wie berechnet sich die Gesamtangemessenheit?

Angemessene Kaltmiete + angemessene Nebenkosten + angemessene Heizkosten inkl. Warmwasser
Lies dazu bitte mal den "Ratgeber Angemessenheit der Kosten der Unterkunft".

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Unsere Betriebskostenaufstellung erfasst Warmwasser nicht gesondert, sondern führt nur Wasser, Niederschlagswasser, Abwasser und Qualitätsprüfung Wasser auf. Fernwärme und Fernwärmestation sind gesonderte Posten.

Heizung und Warmwasser müssen gesondert abgerechnet werden.
In deinem Fall hast du aber eine Pauschalmiete, die sich aus Kaltmiete+Betriebskosten einschl Heizung+Warmwasser zusammensetzt. Deshalb gibt es hier auch keine Betriebskostenabrechnung.

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Das Zauberwort wird "vergleichbar" lauten. Wohnungen zu dem Preis gibt es sicher, aber in den sozialen Brennpunkten der Stadt und dann ohne Aufzug, den ich aber wegen meine Beweglichkeiteinschränkung bräuchte.

Dann bedeutet "vergleichbar" in deinem Fall, eine Wohnung mit Aufzug.

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Mietmängel wollte ich später anbringen oder sollte ich das gleich tun?

Mietmängel muss man sofort melden.

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Liege ich auch mit den 50 Euro Erhöhung im Rahmen des JC? Wahrscheinlich nein, wenn es bei dieser Gesamtsumme bleibt. Wenn die Erhöhung nur auf die Grundmiete zu korrigieren wäre, wäre ich im Rahmen.

Nach den von dir genannten Zahlen würdest du mit 552,49 Euro leicht über den angemessen Kosten von 537,54 Euro liegen.
Die 14,95 Euro die du drüber liegst, machen einen Umzug allerdings unwirtschaftlich.

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Wenn ich nicht im Rahmen bin: Ab welcher Höhe kann das JC mich zum Umzug zwingen?

Das JC kann dich gar nicht zum Umzug zwingen.

Zitat von: AnnaSusanna am 01. Juni 2025, 15:38:22Hast Du vielleicht einen Tipp, wie Du vorgehen würdest?

Ich würde den Vermieter schriftlich darauf hinweisen, dass die hier vorgenommene 10%ige Mieterhöhung nur von der Kaltmiete erfolgen darf, nicht von den in der Pauschalmiete ebenfalls enthaltenen Betriebskosten, und das ich einer entsprechend korrigierten Mieterhöhung von 10% der tatsächlichen Kaltmiete zustimmen würde.

Es gibt Wohnungsgesellschaften (SWG's in Sachsen), wo man unter 30€ sich weigert die Miete für das JC anzupassen. Dann kommen Vorschläge wie umziehen, wo eine vergleichbare Wohnung der gleichen SWG oder andere in der Stadt dann noch eine höhere Miete als die bisherige hat.

Das wird noch verschlimmert, wo auch eine Kaution fällig wird , wenn man dann doch umziehen möchte. Schon ist man wieder in der Zwickmühle, wenn man bei der Finanzierung der Kaution schon scheitern könnte.

@Ottokar: Ich danke Dir nochmal sehr herzlich für Deine ausführliche Antwort. Danke für die ganzen Hinweise, ich werde die beherzigen.

Auch Dein Vorschlag für den Vermieter ist gut. Ich werde mein Schreiben nochmal überarbeiten. Meinen Zustimmungswillen hab ich im jetztigen Entwurf schon signalisiert, aber die 10% nehme ich vielleicht noch mit rein.

@waltersdorfer: Was meinst Du genau mit "für das JC anpassen"? Beziehst Du Dich auf einen bestimmten Ort?

@AnnaSusanna

Es würde die Möglichkeit geben, dass der VM sorgfältig prüft. ob er die Kosten so auf ein gewisses Maß bringen kann, was das JC noch im Rahmen hält. Sollte der VM aber in naher Zukunft wieder die Miete erhöhen fällt auch leider diese Möglichkeit weg.

Zitat von: waltersdorfer am 01. Juni 2025, 19:11:14Es gibt Wohnungsgesellschaften (SWG's in Sachsen), wo man unter 30€ sich weigert die Miete für das JC anzupassen.

Warum sollten (eigentlich alle) VM denn ihre Mieten an das JC "Anpassen"?

Dazu ist kein VM irgendwie verpflichtet, auch keine Genossenschaften, selbst wenn es nur 1 € ist.

Zitat von: Kopfbahnhof am 02. Juni 2025, 14:58:50

Zitat von: waltersdorfer am 01. Juni 2025, 19:11:14Es gibt Wohnungsgesellschaften (SWG's in Sachsen), wo man unter 30€ sich weigert die Miete für das JC anzupassen.

Warum sollten (eigentlich alle) VM denn ihre Mieten an das JC "Anpassen"?

Dazu ist kein VM irgendwie verpflichtet, auch keine Genossenschaften, selbst wenn es nur 1 € ist.

Dann nehm doch die Bürokratie des JC in Kauf.

4 Beiträge und nicht einer macht irgendwie Sinn??

Zitat von: Sensoriker am 02. Juni 2025, 19:51:024 Beiträge und nicht einer macht irgendwie Sinn??

Deine Beiträge sind auch nicht verständlich. Stell nicht immer neue User für Doof hin.

Zitat von: Kopfbahnhof am 02. Juni 2025, 14:58:50Warum sollten (eigentlich alle) VM denn ihre Mieten an das JC "Anpassen"?

Dazu ist kein VM irgendwie verpflichtet

Zum einen, wenn man ein jährliches Guthaben (und sei es noch so gering) hat, aber die Miete leicht die vom JC genehmigte Miete übersteigt. Würde der VM die Miete dann gering senken, wäre alles im Rahmen und die Auseinandersetzung mit dem JC inkl. Aufforderung zum Umzug wäre vom Tisch.
... Und damit sind wir beim JC, was nämlich genau das auch in die Aufforderung zur Kostensenkung einbringt: Man soll seinen Vermieter bitten, im Sinne der angemessenen Kosten einer Senkung zuzustimmen.
Mein VM schreibt gleich in die jährlichen Abrechnungen rein, einer Senkung stimme er nicht zu, egal, aus welchen Gründen.

In der Regel sind die Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen mit der jeweiligen Jahresabrechnung entsprechend anzupassen. Die Energieversorger müssen das auch.

Zitat von: Sheherazade am 08. Juni 2025, 11:08:30In der Regel sind die Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenvorauszahlungen mit der jeweiligen Jahresabrechnung entsprechend anzupassen. Die Energieversorger müssen das auch.

Entsprechend der Jahresabrechnung schon. Entsprechend der JC-Vorgaben aber nicht. Da geht es manchmal wirklich nur um wenige Teuronen, wie in #7 geschrieben.

Zitat von: Leeres Portemonnaie am 08. Juni 2025, 11:22:29Entsprechend der JC-Vorgaben aber nicht.

Deshalb die durchaus berechtigte Nachfrage

Zitat von: Kopfbahnhof am 02. Juni 2025, 14:58:50Warum sollten (eigentlich alle) VM denn ihre Mieten an das JC "Anpassen"? Dazu ist kein VM irgendwie verpflichtet, auch keine Genossenschaften, selbst wenn es nur 1 € ist.