Heiz-und Betriebskostenabrechnung bei Pauschalmietvertrtag.

[Philster]

Guten Abend.

Mein Jobcenter fordert die detaillierten Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der vergangenen zwei Jahre zwecks Feststellung der Ansprüche auf Leistungen

Im Moment Wohne ich bei meinem Onkel zur Miete (Einzelnes Zimmer mit Nutzung der Küche, Bad und Waschmaschine im Keller). Im Mietvertrag ist ein Mietbetrag incl. Nebenkosten vereinbart...nicht detailliert aufgelistet. Gehe ich richtig in der Annahme, dass es sich um einen Pauschalmietvertrag handelt?

Bei der Angabe zur KdU in den Weiterbewilligungsanträgen habe ich jedoch einen Betrag bei den jeweiligen Nebebkosten eingetragen schlicht weil ich dachte ich müsste es tun. Die Beträge setzen sich aus den jeweiligen Abschlägen geteilt durch die gemietete qm2 Zahl.

Ich weiss jetzt nicht was ich dem Jobcenter antworten soll, da mein Onkel behauptet er müsse keine Abrechnungen erstellen wegen des Pauschalmietvertrags. Leistungen wurden auch schon bewilligt.

[Heinz-Otto]

Im Moment Wohne ich bei meinem Onkel zur Miete (Einzelnes Zimmer mit Nutzung der Küche, Bad und Waschmaschine im Keller). Im Mietvertrag ist ein Mietbetrag incl. Nebenkosten vereinbart...nicht detailliert aufgelistet. Gehe ich richtig in der Annahme, dass es sich um einen Pauschalmietvertrag handelt?

Ja.

Bei der Angabe zur KdU in den Weiterbewilligungsanträgen habe ich jedoch einen Betrag bei den jeweiligen Nebebkosten eingetragen schlicht weil ich dachte ich müsste es tun. Die Beträge setzen sich aus den jeweiligen Abschlägen geteilt durch die gemietete qm2 Zahl.

Dann ist klar, dass da Nachfragen kommen. Deine Angaben stimmen dann nicht mit denen im MV überein.
Hilft nur, dem JC das klar zu stellen.
Wenn der Onkel bisher keine NK von dir verlangte, ist es glaubhaft, dass es eine Pauschalmiete ist.
Ich vermute, die wollen dann die Abrechnung deines Onkels und/oder euren MV sehen. Weil ihr verwandt seid.

Alternativ kann man erst versuchen, dass der Onkel als dein VM ein Schreiben aufsetzt, dass es eine Pauschalmiete (Warmmiete) ist und keine Abrechnung erfolgt.

[justine1992]

Das geht aus Deinen Angaben nicht hervor. Steht da irgendwo das Wort "pauschal"? Oder "Abschlag"? Oder "Vorauszahlung"? Oder etwas Ähnliches?

[Philster]

Der Mietvertrag liegt denen vor und bisher gab es auch keine Probleme damit. Die Inklusivmiete im Mietvertrag entspricht der Summe aus Grundmiete, Heizkosten und Nebenkosten im WBA.

Ich schreibe dem JC also, dass es sich um eine Pauschalmiete handelt und daher keine Heiz- und NK Abrechnungen erstellt wurden/werden mit Hinweis auf den vorliegenden Mietvertrag?

Ich vermute, die wollen dann die Abrechnung deines Onkels und/oder euren MV sehen.

Welche Abrechnung wäre das dann?

[Heinz-Otto]

Der Mietvertrag liegt denen vor und bisher gab es auch keine Probleme damit. Die Inklusivmiete im Mietvertrag entspricht der Summe aus Grundmiete, Heizkosten und Nebenkosten im WBA.

Ich schreibe dem JC also, dass es sich um eine Pauschalmiete handelt und daher keine Heiz- und NK Abrechnungen erstellt wurden/werden mit Hinweis auf den vorliegenden Mietvertrag?

Ja, eigentlich müsste das dann ausreichen, wenn die schon alles haben.
Würde ich erst mal auf diese Weise versuchen.

Welche Abrechnung wäre das dann?

Ich dachte die NK-Abrechnung die er evtl. als Mieter erhält.
Wenn es sein Eigentum ist, wäre das hoher Aufwand und beträfe die jeweiligen Rechnungen der Versorger etc..

[Philster]

Das geht aus Deinen Angaben nicht hervor. Steht da irgendwo das Wort "pauschal"? Oder "Abschlag"? Oder "Vorauszahlung"? Oder etwas Ähnliches?

Nein. Exakt steht im Mietvertrag:

Die Miete inkl. Nebenkosten beträgt:

XXX,XX €

(in Worten : XXX Euro und XX Cent)

und:

Die Miete ist zu zahlen:

Monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats.

[justine1992]

Und mehr nicht? Dann ist es wirklich ein Pauschalmietvertrag. Und der Vermieter hat etwaige Nachzahlungen komplett alleine zu zahlen.

[Ottokar]

Ob es sich hier um eine Inklusivmiete handelt, müsste ein Gericht klären. Aus dem Vertrag selbst geht dies jedenfalls nicht hervor.

Ein Mietvertrag mit einer Inklusivmiete müsste eine Klausel beinhalten, wonach mit der Betriebskostenzahlung alle Betriebskosten abgegolten sind.
Dies kann unterschiedlich formuliert werden, z.B. indem man den Vertrag als Pauschalmietvertrag, die Miete als Inklusivmiete oder die Betriebskosten als Pauschale bezeichnet, oder indem man eine zusätzliche Klausel mit o.g. Inhalt aufnimmt.
In der o.g. Form handelt es sich nicht zweifelsfrei erkennbar um einen Pauschalmietvertrag.

Das Problem kann man aber imho leicht lösen, indem der Vermieter gegenüber dem JC schriftlich erklärt, dass beide Vertragspartner sich darüber einig sind, dass sie eine Inklusivmiete vereinbart haben, womit weder eine Aufschlüsselung noch eine Abrechnung der Betriebskosten erfolgt.

[Heinz-Otto]

Ob es sich hier um eine Inklusivmiete handelt, müsste ein Gericht klären. Aus dem Vertrag selbst geht dies jedenfalls nicht hervor.

Da bin ich anderer Meinung.
Was ist an die Miete inkl. NK beträgt unklar? Es wurde eine Warmmiete vereinbart. Das ist aber nur zulässig in einer vom VM selbst bewohnten Wohnung oder Häusern mit max. 2 Wohneinheiten.

Außerdem ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, dass alle Kosten grundsätzlich vom VM zu tragen sind. Dazu gehören auch die Betriebskosten und Schönheitsreparaturen. Das Gesetz geht davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden.
§ 556 BGB eröffnet die Möglichkeit ein Teil der Lasten (BK) auf den M zu übertragen, da § 535 keine Klausel enthält, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung unwirksam wäre.
Diese Regelung bräuchte es nicht, wenn die BK nicht durch § 535 durch den VM zu tragen wären.


Hier z. B. https://www.mieterbund.de/fileadmin/public/dmb-wohnungsmietvertrag.pdf
sind weitere Angaben zu den NK § 3 Nr. 2+3 fakultativ. Lässt man sie frei, sind die NK mit der Miete unter § 3 abgegolten.

Ein Mietvertrag mit einer Inklusivmiete müsste eine Klausel beinhalten, wonach mit der Betriebskostenzahlung alle Betriebskosten abgegolten sind.

Doch nicht, wenn sich das durch die Klausel eindeutig ergibt.

Die fehlende Bezifferung oder Nennung einer BK-Pauschale macht nur Probleme, wenn die Miete erhöht werden soll.

[Ottokar]

Was ist an die Miete inkl. NK beträgt unklar?

Das steht in meinem Mietvertrag auch so drin, es handelt sich aber mitnichten um eine Inklusivmiete. Für die Wohngeldstelle musste ich den Vermieter bitten, den Betrag aufzuschlüsseln, was er auch tat.
In vielen Mietverträgen steht dieser Satz vor dem fälligen Gesamtbetrag, er beweist jedoch gar nichts.

Es wurde eine Warmmiete vereinbart.

In jedem mir in den letzten 40 Jahren untergekommenen Mietvertrag wird eine Warmmiete vereinbart, ich habe noch keinen Vermieter erlebt, der die Betriebskosten seines Mieters selbst zahlt.

Das ist aber nur zulässig in einer vom VM selbst bewohnten Wohnung oder Häusern mit max. 2 Wohneinheiten.

Hier schmeißt du Vertragsrecht und HeizkostenVerordnung durcheinander.

Außerdem ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, dass alle Kosten grundsätzlich vom VM zu tragen sind. Dazu gehören auch die Betriebskosten und Schönheitsreparaturen. Das Gesetz geht davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden.
§ 556 BGB eröffnet die Möglichkeit ein Teil der Lasten (BK) auf den M zu übertragen, da § 535 keine Klausel enthält, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung unwirksam wäre.
Diese Regelung bräuchte es nicht, wenn die BK nicht durch § 535 durch den VM zu tragen wären.

Das ist ein hierzu ebenso überflüssiger wie belangloser Kommentar.

Aus dem in Antwort #5 zitierten Mietvertrag geht nur hervor, dass eine Kaltmiete sowie Nebenkosten verlangt werden bzw. vereinbart wurden.
Ob die Zahlung der Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung verlangt bzw. vereinbart wurden, ist jedoch nicht erkennbar.

[Heinz-Otto]

Es wurde eine Warmmiete vereinbart.

In jedem mir in den letzten 40 Jahren untergekommenen Mietvertrag wird eine Warmmiete vereinbart, ich habe noch keinen Vermieter erlebt, der die Betriebskosten seines Mieters selbst zahlt.

Das ist dann ein Grund, dass das nicht zulässig ist?

Das ist aber nur zulässig in einer vom VM selbst bewohnten Wohnung oder Häusern mit max. 2 Wohneinheiten.

Hier schmeißt du Vertragsrecht und Betriebskostenverordnung durcheinander.

Nein. Die Regelung betrifft die Heizkostenverordnung ;) HK und WW müssen nämlich nach Verbrauch abgerechnet werden

[Das ist ein hierzu ebenso überflüssiger wie belangloser Kommentar.

Nein es stellt die Gesetzeslage dar und ist eine fundierte Argumentation, warum obige Klausel als Inklusivmiete auszulegen ist.
Aber ich lasse mich gerne überzeugen, dass obige Klausel keine Inklusivmiete ist. Deine Ausführungen reichen mir dafür nicht aus.
Normalerweise argumentierst du doch immer mit Gesetzen und Urteilen und nicht mit deinen Erfahrungen.

Wohngeld ist auch nicht SGB II.

[Ottokar]

Das ist dann ein Grund, dass das nicht zulässig ist?

Was bitte meinst du? Es ging hier nie um die Frage der Zulässigkeit von Inklusivmieten, sondern um die Frage, ob der o.g. Mietvertrag eine solche darstellt.
DU hast behauptet, dass die Formulierung "Miete inkl. NK" die Vereinbarung eine Inklusivmiete beweisen würde, was jedoch klar erkennbar nicht zutrifft, da hierdurch nur der Gesamtbetrag und dessen Zusammensetzung grob definiert wird.

Die Regelung betrifft die Heizkostenverordnung

Das ist mir bekannt und auch längst von mir korrigiert.
Das ändert aber nichts daran, dass deine diesbezügliche Aussage zur Zulässigkeit von Inklusivmieten erkennbar falsch ist.

Nein es stellt die Gesetzeslage dar.

Die aber hier nicht von Belang ist!
Weder § 535 BGB noch § 556 BGB regeln Zulässigkeit, Form und Inhalt einer Inklusivmiete.

[Heinz-Otto]

Wenn du meinst. Manchmal habe ich den Eindruck, dass man dir nicht widersprechen sollte, und mitunter auch fundierte Argumentationen nicht akzeptiert werden.

https://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/beko-klauseln.htm

Enthält ein Mietvertrag keine Regelungen zu den Betriebskosten oder ist die Regelung unwirksam, so sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten (BGH; Urteil v. 02.05.2012 – XII ZR 88/10). Es handelt sich dann um eine Inklusivmiete, die auch gesetzliches Leitbild ist.

[Spritzenhalter]

Wichtig der Zusatz, dass eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten nicht erfolgt und alle auffallenden Kosten mit der Miete abgegolten sind.

[Ottokar]

Enthält ein Mietvertrag keine Regelungen zu den Betriebskosten oder ist die Regelung unwirksam, so sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten (BGH; Urteil v. 02.05.2012 – XII ZR 88/10). Es handelt sich dann um eine Inklusivmiete, die auch gesetzliches Leitbild ist.

Jetzt muss ich aber mal nachfragen:
Wie kommst bei der Formulierung

Die Miete inkl. Nebenkosten beträgt:

auf die Idee, der Mietvertrag beinhalte keine oder keine wirksame Regelungen zu den Betriebskosten? Wo diese doch ganz klar und unmissverständlich benannt werden?
Die Formulierung besagt ja wohl unzweideutig, dass auch die Bezahlung der Nebenkosten/Betriebskosten vereinbart wurde.
Und was daran unwirksam sein sollte, erschließt sich mir nicht im Geringsten und hast du auch nicht erklärt.

Manchmal habe ich den Eindruck, dass man dir nicht widersprechen sollte

Das ist keine Frage von sollen oder nicht sollen, sondern vielmehr davon, ob es wirklich (fundierte) Argumente gibt, oder ob hier nur jemand versucht, sich beim Streit mit dem Admin zu profilieren. Genau diesen Eindruck habe ich nämlich u.a. in diesem Thema bei dir.
Genaugenommen habe ich den überdeutlichen Eindruck, du suchst gezielt nach Beiträgen von mir, wo du der Meinung bist, es besser zu wissen, und attackierst dann auf Teufel komm raus. Und wenn das nicht klappt, weil du es eben nicht besser weist, dann spielst du die "Vorsicht: böser Admin"-Karte. Das ist ganz mieses Schmierentheater.

und mitunter auch fundierte Argumentationen nicht akzeptiert werden.

Ich kann leider keine fundierte Argumentation erkennen, in weiten Teilen nicht mal eine sachbezogene, sondern nur immer verzweifeltere Versuche, meine Aussagen in Antwort #7 in Frage zu stellen, wobei du dich immer weiter vom eigentlichen Thema entfernst und mich letztlich persönlich angreifst.